 SU DINERO
El precio de las hipotecas despierta de su letargo
Después de que al final de este año se alcance un punto de diferencia con respecto al tipo pagado el año pasado, los intereses se moverán en el entorno del 5% al 6%
JESÚS NAVARES
Se acabó lo bueno. La constante reducción de los tipos de interés de los últimos meses toca a su fin. Falta que el Banco Central Europeo (BCE) sancione el cambio de tendencia con una decisión de subir del 3,25% actual al 4% el precio del dinero. La guía, como siempre, no la establecerá la interpretación sobre la consolidación del crecimiento económico, sino el control de la inflación. Los créditos hipotecarios baratos tienen las horas contadas.
De hecho, el Euribor, el índice de referencia que ha sustituido al Mibor, está subiendo desde el pasado mes de diciembre. Alcanzó su cota más baja en noviembre de 2001, al situarse en el 3,198, y ahora, según el último dato correspondiente al mes de febrero pasado, está en los 3,594. El Banco de España facilitará el último dato, correspondiente al mes de marzo, el próximo día 16.
El Euribor no corresponde al tipo interbancario de interés de un día en concreto, sino a una media mensual que elabora el Banco de España según los datos facilitados por los 57 bancos europeos más activos. Después de calcular en el mes sus operaciones de depósito en euros a plazo de un año, la media se obtiene tras la eliminación del 15% de las cotizaciones extremas y se redondea con tres decimales.
Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), www.asoc-hipotecaria.es), no espera que se disparen los precios de las hipotecas. En el actual panorama económico, Mayayo considera que se va a producir una elevación de los tipos de interés en torno a un punto a finales de este año o principios de 2003. Así, el precio del dinero pasaría del actual 3,25% al 4,25% en un periodo corto de tiempo, el suficiente para que este impacto se recoja en una de las revisiones de la hipoteca a interés variable.
En todo caso, Mayayo descarta la vuelta progresiva a los altos tipos que se dieron entre 1992 y 1993, cuando el precio del dinero rondaba un espectacular 15%.
SIN GRANDES OSCILACIONES
Según el análisis de la AHE, que agrupa más del 80% de la oferta hipotecaria española, los tipos de interés de la compra de vivienda se moverán en los próximos años entre el 5% y el 6%, admitiendo alguna oscilación a la baja o al alza de este rango según la dureza del momento económico.
Mayayo vaticina que no veremos en los próximos años grandes oscilaciones, ni al alza ni a la baja, de los tipos de interés, siempre y cuando el actual horizonte económico no se trastoque con alguna gran convulsión.
¿Cuánto se deberán rascar el bolsillo ahora aquéllos que estén pagando una hipoteca? Para mal o para bien, las revisiones de los créditos hipotecarios a interés variable o mixto se suelen hacer de forma semestral o anual, de modo que el impacto siempre está amortiguado o, al menos, se ve venir. La referencia puede ser lo que sucedió en la etapa de rebajas del precio del dinero.
En el periodo comprendido entre agosto de 2000 y noviembre de 2001 se produjo una reducción constante, mes a mes, del Euribor: pasó del 5,248% al 3,198%.
Esta caída, reflejada posteriormente en las hipotecas a interés variable con esta referencia, que es la más utilizada, supuso un ahorro estimado de 54,09 euros mensuales de media (9.000 pesetas). Si le damos la vuelta, y nos ceñimos a un ascenso similar a la caída, la sobrecarga en los recibos comenzará a reflejarse dentro de unos meses por una cantidad similar, a medida que se vaya cumpliendo el plazo de revisión y la diferencia interanual comience a ser negativa en su cómputo.
Desde el pasado mes de diciembre, el Euribor tiene una progresión alcista y la previsión es que en el mes de marzo pasado haya alcanzado el 3,81%. Esto significa que, en cuatro meses, este índice de referencia hipotecario habrá crecido un 0,75% si se tiene en cuenta el ajuste por el redondeo, cálculo habitualmente impuesto por los prestatarios.
En cuanto a esta última práctica bancaria, el Ministerio de Economía ha pedido al Banco de España que prepare su eliminación de la letra pequeña de los créditos hipotecarios. Dada la complejidad de cálculo de los índices, es previsible que, si se elimina el redondeo, las entidades oferten un diferencial mayor para compensar la pérdida.Si la medida clarifica al usuario la cantidad variable que va a pagar, será un avance.
Con estas expectativas de subida de tipos, hay quien aconseja a los usuarios que buscan la mejor oferta de hipotecas que contemplen la posibilidad de contratarla a un tipo de interés fijo si el interés cobrado no supera el 6%.
En estos momentos, hay entidades que facilitan crédito para vivienda a un interés fijo entre el 5,25% y el 5,50% –condiciones que no se mantendrán durante mucho tiempo en el mercado hipotecario–, cuando existen ofertas a interés variable que superan escasamente el 4%.
VIVIENDAS
La elección está en decidir entre una hipoteca algo más cara, pero sin variaciones en el tiempo, aún con descalabros críticos del mercado, o firmar una más barata en un horizonte probable, pero cuyo tipo de interés está sometido a los imponderables.
La otra variable que hay que tener en cuenta en el caso del crédito hipotecario es el precio de la vivienda y, en este caso, parece que la tendencia alcista de los últimos años se va a ralentizar –se ha acumulado una subida del 50% en los últimos cuatro años–. Incluso, algunos servicios de estudios, como es el caso del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, estiman que puede darse un aumento del precio de la vivienda por debajo de la inflación, lo que implicaría una reducción.
Esta tendencia, si se cumple, podrá compensar de algún modo el encarecimiento inminente del precio del dinero, aunque los operadores del mercado consideran que sólo una política realista en torno a los alquileres puede facilitar que el precio de la vivienda retorne a niveles más asequibles.
El mercado hipotecario puesto en marcha a partir de 1981 en España ha provocado que el 86% de los pisos lo sean en propiedad. Esto, que ha supuesto un estímulo de la demanda de pisos y un avance para consolidar el ahorro de las familias, no se ha compensado con una política de promoción de la vivienda en alquiler, con lo que se ha favorecido el desarrollo de una sociedad sedentaria.
Así, según un estudio recientemente publicado por La Caixa, las viviendas protegidas en alquiler en España sólo suponen el 2%, cuando la media comunitaria es del 18%. Con independencia de la carestía del suelo, que en España está ligada íntimamente a la financiación de los ayuntamientos, la vivienda no tendrá cotas más asequibles hasta que la oferta de este mercado no se componga, al menos , de un 30% de pisos en alquiler.
 Índices de referencia del mercado hipotecario
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