EL MUNDO / Domingo 7 de noviembre de 1999 / Número 6
 |
A. BELMONTE E l presente ejercicio ha vuelto a llenar el mercado hipotecario de records: descensos históricos en los tipos de interés, contratación de préstamos por importe de 11 billones de pesetas y construcción de más de medio billón de viviendas. Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que representa a las entidades financieras, cree, no obstante, que se han producido hechos más relevantes que los records. Pregunta. ¿Cuáles son los aspectos más destacados del mercado hipotecario en este año? Respuesta. Lo más importante no es el récord de contratación, ni la caída de los tipos, que han llegado al punto más bajo probablemente en muchos decenios, sino que en el primer año dentro del euro se han caído varios tópicos: que las entidades españolas no iban a soportar la presión de la competencia exterior y que el mercado hipotecario español se vería desbordado. Pero se ha demostrado que el mercado español era uno de los más preparados para competir en el euro, ya que empezó antes la reforma interna y se desató una competencia terrible. Además se han desarrollado niveles de defensa del consumidor y transparencia que no existen en Europa. P. El saldo vivo de préstamos supera ya los 33 billones de pesetas. ¿Hasta dónde puede llegar? R. En términos de PIB somos un país con un nivel de créditos bajo. Estamos en el entorno del 35% y algunos países europeos se mueven en torno a un 60%, por lo que el recorrido alcista aún es muy importante. No obstante, el ritmo de crecimiento se va a estabilizar en los próximos meses. P. Estamos viviendo un boom inmobiliario, con 526.000 viviendas iniciadas, una cifra récord. Pero hay dudas sobre si la demanda será capaz de absorber la oferta. R. Estamos en una situación atípica, donde ha incidido la caída de los tipos, el alargamiento de los plazos y el incremento del importe financiado, que determina mayor accesibilidad a la vivienda. Hay mucho promotor ocasional que ha provocado la burbuja, pero lo preocupante no es que se pueda absorber la oferta, sino el encarecimiento de los costes: suelo, materiales, mano de obra, que alcanza una subida media del 10%, según el Gobierno. Incluso, en determinadas zonas los precios han subido un 25%. Si esto se traslada a la financiación de vivienda, con el aumento de tipos, en torno a un punto, para un préstamo tipo de 10 millones a 25 años, hablamos de una subida media de la cuota del 22%. En algunos casos, de un 33%. Esto un incremento excesivo, que puede paralizar la demanda y ahogar la oferta. P. ¿Es posible establecer un mecanismo para controlar los precios? R. Es difícil. En España no hemos resuelto el problema de la financiación del suelo, ya que la financiación de las administraciones locales depende excesivamente de impuestos de vivienda, de urbanizaciones, suelo, etcétera, lo que provoca una presión artificial sobre los costes. Por ello, debemos pensar en un desarrollo inmobiliario distinto para los próximos años que exigirá una demanda de vivienda en alquiler que hoy no existe. La actual burbuja es de venta, no de alquiler. Además, nos vamos a convertir en un país de recepción de inmigrantes que no requieren oferta de vivienda en propiedad, sino en alquiler. La reestructuración de la actividad inmobiliaria debe venir de la acción del Gobierno, que debe impulsar el desarrollo de la política en alquiler. El gobierno tiene dos retos: independizar las economías de los entes autonómicos de la vivienda e impulsar procesos de producción de vivienda en alquiler. P. ¿No cree que una parte del boom inmobiliario es artificial y se debe a la especulación que propicia el afloramiento de dinero negro con la entrada en circulación del euro? R. No nos consta que el dinero negro haya supuesto un factor importante en la actividad inmobiliaria, al menos en la de la vivienda, aunque desconozco si otros sectores, no tan dependientes del crédito hipotecario, puede tener influencia importante. P. Usted pronostica que la subida de precios puede acarrear problemas para los consumidores. ¿Puede aumentar la morosidad? R. No habrá problemas de morosidad. Habrá inevitables repuntes desde el actual nivel, que es atípico, pero serán absorbidos por la demanda. El mayor elemento de incertidumbre es el aumento del precio de la vivienda, si no se controla. Pero no creo que vaya a haber un crecimiento de la morosidad excesivo en los próximos meses. P. El índice euribor, al que ya se referencian muchas hipotecas, también es monetario, con lo que puede ser igual de errático que el mibor. ¿No es esto peligroso? R. Efectivamente, sigue siendo un índice errático y tengo mis dudas sobre hasta qué punto se correlaciona con la evolución de las economías familiares. El BCE guía la política monetaria en función de toda la zona euro y eso repercute en que, ahora, en España, los tipos está artificialmente bajos. Pero cuando los tipos estén más altos de lo que requiera nuestra economía, el ciudadano podrá sentir la inadecuación entre el tipo que responde al conjunto de la economía europea y su economía doméstica. Eso se debe a la curiosa situación a que hemos llegado de una manera irracional, al tener casi todo el crédito hipotecario a tipo de interés variable. Somos el único país europeo, junto con el Reino Unido, en esta situación. Es irracional que nuestro mercado haya optado por los índices monetarios. P. Desde algunos sectores se ha acusado al Banco de España de elaborar la nueva circular bancaria sobre provisiones para encarecer el crédito y frenar su crecimiento. ¿Perjudicará esto a las entidades? R. La circular intenta dar un tratamiento discriminado a las inversiones en función de su riesgo. El crédito hipotecario recibe un tratamiento positivo y, aunque no hemos valorado globalmente su impacto, no creo que tenga una repercusión negativa. P. En el entorno del euro, ¿cuándo podrá un cliente contratar una hipoteca en Francia o Italia? R. Se tardará porque el crédito hipotecario se basa en la legislación civil, que no está sometida a ningún proceso de unificación. Es difícil que las entidades operen en otros países sin adaptar sus productos. Y eso lleva tiempo, porque el mercado hipotecario es enormemente local.
Pregunta. ¿Por qué la banca extranjera ha fracasado en el mercado hipotecario español? Respuesta. La competencia interna es durísima y venir a competir en España es trabajar con márgenes estrechos, por lo que todavía hay en Europa mejores oportunidades para ganar dinero en el mercado hipotecario. Otro elemento es una triple barrera que la entidad debe afrontar y que supone unos elevadísimos costes: la defensa del consumidor, la barrera de los usos y la de los códigos civiles. El esfuerzo de adaptación debe ser muy fuerte. Otro elemento es que el crédito hipotecario se practica desde la banca universal, donde la diversificación del balance puede soportar posibles pérdidas o beneficios menores por los tirones de la competencia, y los extranjeros, especialistas del crédito hipotecario, tienen más dificultad en competir. Además, existen algunas asimetrías, como la Ley de Subrogación, que no se dan en ningún otro país europeo. P. ¿Cree que las fusiones BSCH y BBVA amenazan a la competencia? R. No. Afortunadamente, el cliente hipotecario tiene a su alcance una gran cantidad de ofertas, que puede verse incrementada, además, con los productos de las entidades europeas que operen en nuestro mercado. Entre el BSCH y el BBVA no alcanzan el 25% de cuota de mercado. Incluso, en la mayoría de territorios ni siquiera ostentan el liderazgo hipotecario, ya que los bancos y cajas de carácter local son las que tienen una mayor vinculación con el cliente. |
www.nueva-economia.com |
SU DINERO / ENTREVISTA