Los ciudadanos de 15 capitales de provincia y otros
muchos municipios españoles han venido recibiendo
en los últimos meses los valores catastrales
revisados (aumentados) de sus propiedades inmobiliarias:
viviendas, locales y plazas de aparcamiento.
A este respecto, usted debe saber que la Administración
central establece los porcentajes mínimo y máximo
que los ayuntamientos pueden fijar autónomamente
en concepto de IBI. Y que, desde 1993, rebajó
el mínimo del 0,4% al 0,1%.
No al valor catastral.
Tribunal.
Plazos.
Busque, compare...
Previo pago.
Contra el Ayuntamiento.
Esta información se ha elaborado con la colaboración
de Prodemsa; Centro de Gestión Catastral y varias
asociaciones de vecinos.
El valor catastral es el punto de referencia sobre el
que se calcula una serie de impuestos; fundamentalmente,
el Impuesto de Bienes Inmuebles (en adelante, IBI).
De ahí su importancia.
Usted se puede preguntar si el aumento del valor catastral
de su piso supone automáticamente un aumento
de su presión fiscal; es decir, si equivale
a un incremento paralelo del IBI.
La respuesta puede ser afirmativa o negativa. Dependerá
de si los ayuntamientos rebajan, o no, el porcentaje
que aplican al valor catastral para calcular el importe
del IBI.
En resumen, si sus propiedades inmobiliarias son objeto
de una revisión catastral, usted se puede quejarse
por dos motivos: primero, por considerar que el aumento
de ese valor es excesivo o no justificado; segundo,
porque ante este aumento, su alcalde no rebaje suficientemente
el índice con el que calcula su factura de IBI,
de forma que esta factura acabe por ser muy superior
a la que pagó el año anterior. Vayamos,
pues, por partes.
Supongamos que usted no está de acuerdo con el
nuevo valor catastral aplicado a su inmueble. SU DINERO
quiere orientarle sobre las posibilidades que tiene
de oponer resistencia a este proceso; es decir, si
puede (y cómo) recurrir la subida de su valor
catastral.
Hay dos fórmulas. La primera es la presentación
de un recurso de reposición ante el Centro (provincial
o territorial) de Gestión Catastral que le corresponda
geográficamente.
A este respecto, debe usted saber dos cosas:
- El Centro de Gestión Catastral suele montar
oficinas en todas las poblaciones (independientemente
de su tamaño) afectadas por revisión.
Desde esas oficinas envía los documentos acreditativos
del aumento de su valor catastral (la suma del valor
del suelo y del valor de la construcción) y
a ellas se pueden dirigir los ciudadanos que no estén
de acuerdo con dicho aumento.
- En el documento acreditativo figura, además
de los motivos que han provocado el aumento del valor
catastral, la dirección de la oficina a la que
usted puede dirigirse para recurrir y la fórmula
para ello (en reposición).
El otro mecanismo legal es presentar un recurso ante
el Tribunal Económico-Administrativo que, pese
a esta denominación, no es un tribunal de justicia
en sentido estricto.
Este órgano es, a estos efectos, la instancia
superior de los centros de gestión catastral.
Esto quiere decir que puede reclamar en reposición
y, posteriormente, apelar ante el Tribunal. Pero si
escoge éste para recurrir, no podrá luego
apelar ante el Centro de Gestión Catastral.
Escoja la vía que escoja, usted debe saber que
el plazo para la presentación de recurso es
de 30 días hábiles (incluye laborables
y sábados, y excluye domingos y festivos) desde
la recepción de la notificación de revisión
catastral. En pura ortodoxia, los ciudadanos deben
recibir dicho documento mediante correo certificado
(entrega en mano).
Por su parte, el Centro de Gestión Catastral
tiene como límite para entregar la notificación
el 31 de diciembre de cada año.
En los tres años que lleva ejecutándose
el plan 1993-2000 de revisión catastral, sólo
el 5% de esas revisiones (ver cuadro adjunto) han sido
recurridas por los ciudadanos afectados.
Hasta el momento, se han revisado los valores catastrales
del 20% de los municipios españoles y el incremento
medio ha sido del 70%. Cabe recordar que el objetivo
del plan es situar el valor catastral en el 50% del
valor de mercado (al que usted podría vender
su piso, local o plaza de aparcamiento).
Si usted se considera injustamente tratado por su "catastrazo",
puede encontrar ayuda y asesoramiento en las asociaciones
de vecinos o en las cámaras de comercio.
Resulta muy útil comparar la revalorización
realizada en el valor catastral de su piso con las
elaboradas para viviendas colindantes o cercanas. Con
esta gestión puede comprobar si se ha producido
alguna discrepancia significativa entre una y otra
revisiones, y le puede dar los argumentos necesarios
para presentar una reclamación suficientemente
motivada.
Haya o no recurso, la maquinaria municipal no se para.
Por eso, puede ocurrir que en pleno proceso de recurso
le llegue el recibo del IBI. Si esto ocurre ?tiene
usted que pagar el impuesto?
La respuesta es afirmativa. Tiene que pagar o, al menos,
presentar un aval por el importe del IBI. No obstante,
esta segunda posibilidad no suele compensar, ya que
los costes de formalización de un aval suelen
ser muy elevados si los compara con el importe final
del impuesto.
El segundo motivo de queja puede ser contra el Ayuntamiento
de su localidad. Usted puede estar a favor (o, al menos,
no en contra) de la revisión-subida de su valor
catastral, pero espera del gobierno municipal que rebaje
el índice con el que calcula el IBI y, de esta
forma, no pagar mucho más este año comparado
con lo que ya tuvo que pagar el pasado. Es el caso,
por ejemplo, de Oviedo, donde ha habido manifestaciones
en contra del cálculo del IBI y no de la revisión
catastral.
En este supuesto, seguramente usted tiene todas las
de perder: las últimas elecciones municipales
están aún muy recientes y los nuevos
gobiernos locales tienen todavía casi cuatro
años de margen para hacer olvidar la irritación
por los "catastrazos".
Quienes hayan sufrido revisión catastral pueden
compensar, al menos en parte, el mayor IBI con mayores
deducciones en IRPF.
Pongamos un ejemplo: usted está pagando en estas
fechas su IBI de 1995. La factura ha subido mucho respecto
a la de un año antes, porque Hacienda actualizó
en 1994 el valor catastral de su piso y el Ayuntamiento
ha mantenido, subido o no bajado lo suficiente el índice
del IBI.
Llegamos al segundo trimestre de 1996 y comienza la
campaña del IRPF de 1995. Rellena su declaración
y llega al epígrafe Rendimientos del Capital
Inmobiliario.
Menor rendimiento.
Usted recuerda que, un año antes, debió
calcular este rendimiento hallando el 2% del mayor
de tres valores de su piso: el catastral, de adquisición
o el comprobado por la Administración.
Pues bien, al haberse revisado el valor catastral de
su inmueble o inmuebles , en esta nueva declaración
usted podrá calcular su rendimiento hallando
el 1,3%, y no el 2%. Y, como en 1994, podrá
además restar a ese rendimiento ya menor el
IBI pagado.
Esto no significa que lo que ha pagado de más
por IBI quede totalmente compensado por lo que sume
de menos en su IRPF. Es más, en muchos casos
estos no es así.
Usted también puede beneficiarse de un aumento
del mínimo exento (por debajo del cual no está
obligado a declarar) del Impuesto de Patrimonio, que
pasa de 15 a 17 millones de pesetas en declaración
individual y de 30 a 34 millones en conjunta.
Alquilados.
Si usted vive de alquiler, este año tendrá
que pagar el IBI por primera vez "gracias"
a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU). El propietario del inmueble en que usted reside
sigue teniendo que pagar el IBI. Pero, una vez pagado,
puede repercutir esta cantidad a su inquilino.
Tras este disgusto, compruebe si puede compensarlo en
el IRPF. Para ello, debe cumplir:
- Que su base imponible (suma de rendimientos netos
del trabajo, cuentas corrientes, etc) no supere los
3,5 millones en declaración individual ó
5 millones en conjunta. Como aún no hay Presupuestos
de 1996 no se sabe si estos límites serán
modificados.
- Que su gasto de alquiler (renta anual, pago del IBI,
etc) sea superior al 10% de sus rendimientos.
- Si cumple estos requisitos, podrá restar de
la base imponible el 15% de sus gastos de alquiler
hasta 75.000 pesetas máximo.
