El próximo mes de junio se celebrará en
España la primera subasta privada de inmuebles,
que revolucionará el actual sistema en el que
todavía mandan los <<subasteros>>.
Cómo funciona.
Catálogo.
Lotes.
El mercado inmobiliario ofrece muchas posibilidades
para comprar una vivienda, local comercial o un terreno
para edificar. Entre tanta diversidad, y ante un mercado
muy controlado en el sector de las subastas, ha surgido
una nueva opción de compra y venta: las subastas
privadas de inmuebles, como alternativa a las subastas
judiciales en España. La primera se celebrará
en Madrid el día 20 de junio.
La subasta privada es una modalidad de compraventa de
inmuebles por pujas públicas, similar a las
subastas de objetos de arte. Es asequible no sólo
al inversor inmobiliario sino también al público
en general.
La compañía británica European
Auctions, organizadora de esta primera sesión,
basa su sistema de funcionamiento en el modelo británico,
en el que la información previa al acto de la
puja es muy amplia.
Esta modalidad representa una innovación en nuestro
país, donde la venta de inmuebles en subasta
pública se ciñe casi exclusivamente a
las subastas judiciales.
Todos los inmuebles que salgan a subasta en junio provienen
de adjudicaciones a bancos. El objetivo de la empresa
organizadora es empezar por los inmuebles adjudicados
judicialmente a las entidades financieras a causa de
la morosidad por operaciones de crédito.
Los lotes tienen fijado un precio de reserva -el mínimo
fijado por el propietario-, por debajo del cual no
hay adjudicación. Estos precios se hacen públicos
con notable antelación a la sesión de
subasta, tanto para agilizar la venta como para crear
competencia.
Antes de la subasta, la empresa organizadora proporciona
a todas las personas que lo solicitan un catálogo
con información general sobre la subasta y la
descripción detallada de los lotes. Junto a
las fotografías de los inmuebles se publica
su descripción: la dirección, cuánto
cuestan, condiciones de venta, los detalles del contrato,
las formas de financiación, etcétera.
También se facilita el nombre de una persona
y un teléfono de contacto para poder visitar
el inmueble e inspeccionarlo.
La información detallada permite comprobar antes
de asistir a la subasta si el inmueble está
registrado, revisar las condiciones generales y particulares
por las que se rige la venta, el contrato de Adjudicación
y Entrega a Cuenta, su adecuación a la normativa
y la previsión de los gastos e impuestos que
conlleva la formalización de la compra.
Los catálogos se publican con una antelación
mínima de cuatro semanas sobre la fecha de la
subasta, para que el potencial comprador tenga ocasión
de comprobar las condiciones de los lotes y sus características
generales. Con esta fórmula se garantiza la
información más correcta, la agilización
de trámites y el asesoramiento.
El catálogo tiene un precio de 1.500 pesetas,
única tasa que hay que abonar por asistir a
la subasta. Ésta es otra de las ventajas con
respecto a la subasta judicial. Mientras que para participar
en la privada la entrada es el precio del catálogo,
para acceder a la judicial es necesario pagar como
garantía una fianza del 20% sobre el precio
del lote que se vaya a pujar.
La primera subasta privada del mes de junio nace con
un catálogo de 80 lotes, entre los que hay todo
tipo de inmuebles: viviendas de primera y segunda residencia,
locales comerciales, administrativos, industriales,
solares para edificar, edificios singulares e históricos,
etcétera, localizados principalmente en Madrid,
Cataluña, Levante, Costa del Sol y Baleares.
Los precios varían conforme a las características
de los inmuebles. Para esta primera subasta se han
preparado lotes desde 4 hasta 700 millones de pesetas,
con un valor estimado total de 4.728 millones de pesetas.
La idea de esta subasta privada ha partido de la empresa
Ernst & Young Servicios Inmobiliarios y de la firma
Allsop & Co, organizadora de subastas inmobiliarias
en el Reino Unido. Ambas compañías han
creado European Auctions, una sociedad que desarrollará
subastas inmobiliarias privadas de forma periódica
en Europa.
Los organizadores aseguran que, aunque se trata de un
método de compra y venta de inmuebles totalmente
desconocido en España, existen precedentes en
Europa que avalan su solvencia, como es el caso del
Reino Unido. En ese país funciona desde hace
casi un siglo con una dimensión de mercado muy
amplia. Por ejemplo, cada año se celebran una
media de siete ventas de inmuebles residenciales de
unos 200 lotes cada una.
Además, durante los últimos 20 años
los tipos de propiedades que se incluyen en las subastas
han crecido, ampliando su variedad. Hoy en día
se puede encontrar cualquier inmueble en una puja:
desde unos lavabos en un sótano a un gran centro
comercial, o desde un pequeño apartamento a
una mansión con valor histórico.
Fecha de la primera subasta privada: 20 de Junio
Lugar: Hotel Meliá Castilla, en Madrid.
Teléfonos de European Auction (información
y adquisición del catálogo):
(91) 572 75 72 - 83 / 902 36 30 36
Jaime García Lillo (Zaragoza)
Respuesta.- La principal novedad legal es la utilización
del valor catastral como referencia única para
la valoración de los rendimientos que se imputan
a los contribuyentes por la titularidad de inmuebles
no arrendados. Este cambio tiene efectos desde el 1
de enero de 1995. Por lo tanto, hay que aplicar ya
esa única referencia en las declaraciones del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
a presentar durante este mes de mayo y el próximo
mes de junio.
Con carácter general, los contribuyentes propietarios
de un inmueble que no lo tengan alquilado deberán
calcular el rendimiento de ese inmueble hallando el
2 por ciento de su valor catastral (y sólo de
su valor catastral).
Sin embargo, los propietarios de viviendas o inmuebles
(plazas de garaje, locales, etcétera) cuyo valor
catastral haya sido actualizado con posterioridad al
1 de enero de 1994, aplicarán el 1,1 por ciento
de ese valor en lugar del 2 por ciento de carácter
general.
Con esta novedad, se pone fin a la importante discriminación
que hasta ahora se producía en los casos, muy
frecuentes, en que el valor de adquisición de
un inmueble era muy superior al catastral.
