Adquirir una vivienda puede resultar en uno o dos años más llevadero, desde el punto de vista económico, para los futuros propietarios. A la rebaja en los tipos de interés se suman las expectativas del aumento de la superficie de suelo urbanizable tras eliminarse la diferencia entre suelo urbanizable programado y no programado. Así se concreta en el borrador del anteproyecto de la nueva Ley del Suelo, presentado esta semana por el Ministerio de Fomento. Aunque esta división del terreno, ventajosa para particulares y promotores, ya se aprobó el 20 de febrero y está a punto de publicarse en el Boletín Oficial del Estado. De esta forma, los particulares y promotores no tendrán que esperar a los planes urbanísticos programados de los ayuntamientos, y podrán solicitar a la administración local correspondiente la edificación en aquellos terrenos que actualmente se denominan no programados y en los que no se puede construir. En España existe un millón de hectáreas de terreno programado, pero lo más importante de todo es que los dos millones de hectáreas de suelo no programado pasarán a ser urbanizables. Las consecuencias son claras: habrá más suelo y su coste será más bajo. Esta rebaja se notará también en el precio de la vivienda nueva y de segunda mano. Según las estimaciones de los promotores, con el aumento del suelo urbanizable, su valor descenderá un 50% y el precio final de la vivienda bajará un 5,8%. Lo cual quiere decir que, en una vivienda de 19 millones de pesetas, usted se ahorrará 1.120.000 pesetas, de cumplirse las previsiones de la Asociación de Promotores y Constructores. Además, una vez que la economía lo permita y se rebaje el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava a la vivienda, y pase del 7% al 4%, tendrá un ahorro suplementario de unas 570.000 pesetas.

Protegido, urbano y urbanizable.
El anteproyecto de la citada ley distingue tres tipos de suelo: protegido, en el que no se edificará; urbano, aquellos terrenos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua y suministro de energía eléctrica; y urbanizable, en el que se podrá construir, siempre de acuerdo con la planificación del Ayuntamiento. El suelo protegido se refiere a lugares de especial interés cultural, histórico, paisajístico o medioambiental; a los que tienen un valor o un uso agrícola, ganadero o forestal, y a aquéllos cuya urbanización resulte inadecuada para un desarrollo urbanístico racional. De esta manera, se pone veto a la edificación salvaje. En el urbanizable, los promotores tendrán que sufragar el coste de las conexiones con las infraestructuras y el refuerzo o la ampliación. El borrador aborda una disminución en los plazos de información pública de los planes urbanísticos, al reducirlo a un máximo de dos meses. Hasta ahora sólo se fijaba el periodo mínimo: un mes. Además, establece que, si trascurrido este plazo, el Ayuntamiento no contesta a la consulta de particulares o promotores, se entenderá que es un silencio administrativo positivo y no podrá negar el terreno. Más tarde, cuando se presenten los planes de edificación, podrá rechazar el proyecto si no se adapta a los requisitos urbanísticos municipales. Por otro lado, en el anteproyecto de ley se pretende acabar con la especulación de terreno que muchos ayuntamientos utilizan como vía de financiación, con la constante recalificación de terrenos. De hecho, se estima que el 25% de los ingresos municipales procede del suelo y de la construcción. Para evitarlo, se establece un nuevo sistema de valoración del suelo y se marcan los métodos para determinar el valor real del terreno. Entre ellos destaca la comparación con los precios de fincas análogas o, en su defecto, el valor catastral.

Hasta ahora, el coste del suelo dependía de la parte del proceso de urbanización en que se encontrase. Por ejemplo, si se trataba de urbanizable programado, el coste era el valor real más el 25% del coste de la urbanización. Y si estaba ya en proceso de planeamiento de edificación, el porcentaje se elevaba al 50%. Pero esto no significa que el precio del terreno sea más barato en todos los casos. Simplemente dará coherencia al mercado. Así, en ocasiones, el valor de expropiar un suelo sin calificar resultará más económico que hasta ahora, mientras que construir en un terreno con infraestructuras será más caro. Con ello, no se abrirá la veda de las expropiaciones, ya que no siempre resultarán económicas. El anteproyecto garantiza un precio de mercado para el propietario y pretende evitar que se le pague menos. Según el ministro Arias Salgado, el borrador, que será estudiado por todos los ayuntamientos, constructores y colegios profesionales implicados, pasará a las Cortes y entrará en vigor antes de finales de año. A estas novedades se unen las medidas liberalizadoras aprobadas con anterioridad por el Gobierno: la rebaja de la cesión del 15% al 10% de suelo que los promotores hacen a los ayuntamientos y la reducción de los plazos de tramitación, siempre que no entre en contradicción con la legislación urbanística de ayuntamientos y comunidades autónomas. Para algunas autonomías, como la catalana, la rebaja del 15% al 10% en la cesión del suelo no tendrá efectos porque ya se venía aplicando. En otras, como Madrid, sí que puede repercutir. Aunque, de momento, no se descarta la posibilidad de que el promotor se beneficie de la rebaja del 5% y no la revierta en el precio final. Tampoco puede asegurarse lo contrario, pues con el estancamiento que sufre el sector puede resultarle más rentable vender antes a menor precio que tener inmovilizada su inversión. La reducción de los trámites administrativos que aborda la ley de medidas de liberalización es un elemento esencial. Se han acortado en una tercera parte y en algunos casos incluso más. La realización de los planes parciales en el suelo está tardando en resolverse entre tres y cuatro años; a veces llega hasta ocho años y en ningún caso baja de dos. Esta pérdida de tiempo conlleva un coste a inversores, promotores y constructores, al tener su dinero inmovilizado. Por este motivo, lo repercuten en el precio final de la vivienda, incrementándolo.

Fondos de inversión.
En los próximos días se presentará en el Congreso una nueva norma que rebaja la tributación en el Impuesto de Sociedades de los fondos de inversión inmobiliaria. Pasarán del 7% actual al 1% en la parte de su cartera dirigida a viviendas para alquiler. Estos fondos poseen 77.000 metros cuadrados y en su cartera, diversificada, al menos el 50% corresponde a viviendas en alquiler. El anuncio de algunas de estas medidas no ha dejado de despertar recelos porque, a juicio de los expertos, pueden ralentizar un mercado de por sí estancado. Ahora bien, el hecho de que no se esté vendiendo al ritmo esperado no puede achacarse a las expectativas despertadas en el consumidor por los cambios normativos anunciados. Es posible que esa futura legislación a favor de promotores e iniciativa privada esté frenando, de momento, operaciones urbanísticas. A pesar de las buenas intenciones de la Administración Central, no hay que olvidar que las competencias en materia de urbanismo pertenecen a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos. Un claro ejemplo de ello es el rechazo de las corporaciones locales a permitir que se elimine la cesión del 10% de suelo, ya que es una vía importante de financiación.

Esta información se ha elaborado con la colaboración de Fernando Nasarre, director general de la Vivienda del Ministerio de Fomento; José Barta, de Intec Consultores; José de Pablo, de Sociedad de Tasación; Luis Ortiz, del PP; Cristina Narbona, del PSOE; Manuel Martín, de la Asociación de Promotores Constructores de Edificios; José Manuel Galindo, de Aspryma; Angel Parras, de Agecovi; Concha Osacar, de Banco Banif; UCE y la Federación de Municipios y Provincias.

Contra lo que usted pueda haber oído, sepa que muchas de las medidas que se lanzaron como 'globos sonda' no van a aprobarse. De hecho, no se va a eliminar la cesión a los ayuntamientos del 10% a que están obligados los promotores , y no se cambiará el ratio actual, que limita la construcción a 75 viviendas por hectárea, ya que la variación de este límite es competencia de las comunidades autónomas y no del Ministerio. De momento, queda por decidir si una de las desgravaciones que se va a revisar será la aplicada a la compra de vivienda. También está en estudio dar más garantías a las personas que arrienden sus casas.