Luis Angel Sanz

Puede parecer que no, pero en el momento en que usted empiece a estampar su firma para la compra o la venta de una casa está comprometiéndose en documentos muy importantes y de obligado cumplimiento. Nunca piense "ya lo arreglaremos en la escritura". El primer contrato que se suele firmar, el de arras o señal, es más importante incluso que la firma pública ante notario del documento oficial de compra-venta, ya que éste viene a ser una transcripción de lo firmado con anterioridad.

Por eso, por su trascendencia, a continuación le contamos qué no debe faltar y cómo salvaguardar mejor los derechos de las dos partes en el citado documento.

El piso, bien; el precio... bueno..., vale; la señal, la convenida. Pero, ¿cómo redactar el documento de arras? Todavía no va a contar con el asesoramiento del notario, pero es importante que en el momento del compromiso de compra-venta deje bien atada la mayor parte de los pasos que se darán después.

Por supuesto, el contrato que firme ­de obligado cumplimiento para ambas partes­ goza de la máxima libertad de redacción y de fondo, pero conviene que lo elabore con cuidado, sobre todo si la operación es entre particulares. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará el modelo estándar con el que cuente.

De todas formas, aun en este segundo caso, conviene comunicar al intermediario qué querríamos que figure en el contrato, porque al final "se adaptan a cada vendedor y comprador", según asegura Francisco García-Conde, delegado de E. R. A. Look & Find para el centro de España.

Tenga en cuenta que la escritura pública que se elevará ante notario vendrá a "fusilar el documento de compra-venta", según explica gráficamente Jesús Zarzalejos, abogado del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), por lo que, según la misma fuente, "es incluso más importante que la escritura, que vendrá a dar fe pública del acuerdo previo".

Puede ver un modelo de contrato de arras o señal que se ha elaborado en colaboración con la Asociación Patronal Matritense de Notarios y la ayuda de varias inmobiliarias y API. Adaptándolo a sus propias circunstancias y leyendo la explicación que le damos a continuación, sea comprador o vendedor, habrá hecho un documento que salvaguardará sus intereses y garantiza sus derechos. A continuación, le detallamos cada uno de sus puntos y lo que no deberá faltar en su redacción:

Tienen que aparecer descritas las dos partes: la que promete vender y la que promete comprar. Deberá figurar, de cada una de estas personas, el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y Documento Nacional de Identidad (DNI).

• Vendedores. Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial, deben firmar los dos esposos. Si pertenece a dos o más personas proindiviso, deben ser comparecientes y firmar todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, deberán consignarse las circunstancias del representante con indicación de los documentos por los que está facultado a realizar la operación.
  Si vende un particular, pero está representado por otra persona (un apoderado), se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
• Compradores. En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma de uno de los cónyuges. Ahora bien, si va a ser adquirida por dos o más personas proindiviso, deberán hacerlo todos los que van a comprar.
  Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deberá indicarse con qué documentos se reconoce al firmante como representante de la misma.

• Descripción. Debe hacerse una descripción no muy exhaustiva de la vivienda que se esté vendiendo (mucho menos que la que aparece en la escritura). Sí es recomendable que incluya la localidad donde está la vivienda, la calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende conjuntamente con una plaza de garaje o un trastero, debe hacerse mención expresa de los mismos y describirse de la misma forma.
• Registro. No es usual, pero sí importante. Será la prueba que tendrá el comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas, gravámenes) que desconozca. Lo más importante de comprobar es, por tanto, la titularidad, la descripción y el estado de cargas de la finca.
• Cargas. Su comprobación es muy importante. Si existiera alguna, debe recogerse de forma expresa el pacto a que hayan llegado las partes.
  Así, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevación a escritura pública.

Es frecuente, como señala Pilar de Prada, presidenta de la Asociación Patronal Matritense de Notarios, que en inmuebles adquiridos hace 15 ó 20 años la hipoteca se haya pagado pero no cancelado. En este caso, aún hay un gasto más que hacer. Si acuerdan que lo pagará el vendedor, debe figurar así de forma expresa.

Lo mismo sucede con la declaración de que la vivienda está libre de arrendatarios y otros ocupantes.

• Arras. Aquí se detalla la entrega de la señal convenida. Su montante es optativo y libre. No hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso.
  El Código Civil ya explica que si el comprador incumple su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedará sin esta señal y, al contrario, en el caso del vendedor, deberá devolvérsela a la otra parte multiplicada por dos. Esto establece la ley que rige este tipo de contratos (el citado Código Civil), pero admite pacto en contrario.
  
  Financiación hipotecaria. Incluso algunas inmobiliarias ­como Look & Find­ han adoptado ya, como norma, la inclusión de una cláusula que garantice que las arras serán devueltas al comprador si éste no consigue financiación hipotecaria.
  Esta es una disposición favorable al comprador que puede solucionar muchos problemas, pero, como afirma la notaria Pilar de Prada, "puede ser difícil encontrar a un vendedor dispuesto a eso", además de que será complicado probar que el adquirente no ha conseguido financiación (diferente sería que no hubiera encontrado una hipoteca que le satisfaga plenamente).
• Precio. Conviene fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio, que debe detallarse. Esta puede indicarse en meses o días (en este último caso, ha de señalarse si son hábiles o naturales).
  De nuevo la costumbre recomienda que la entrega del resto del precio (que coincidirá con la firma de escritura pública y así debe hacerse constar) se produzca dentro de un plazo de entre 20 y 40 días después de entregar las arras, según Jesús Zarzalejos.
  Si el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga, debe indicarse qué parte del precio será entregada al vendedor y cuál retenida por la subrogación.
• Gastos. De nuevo existe libertad contractual. La ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario. Ambos casos recogen la posibilidad de pacto en contrario.

Hecho esto, ya está: puede estampar su firma, entregar el dinero y estar seguro de que ha comenzado su operación con buen pie.

En el caso de que esté comprando una vivienda nueva, usted no firmará un contrato como el descrito, pero sí le pedirán cantidades a cuenta.

En este otro caso, debe saber que tanto el plano como las calidades anunciadas, inclusive en la publicidad, son parte del contrato, y por lo tanto, de obligado cumplimiento para la promotora.

Además, la ley obliga a ésta a garantizar mediante aval bancario todas las cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores.

Esto, en el caso de las compras sobre plano. En el resto, el aval es la propia casa y se supone que el comprador ha comprobado ya el estado del inmueble.

Lo más importante: estar muy atento a lo que firme. Después no podrá volverse atrás. Aunque el dinero que comprometa en la operación sea relativamente poco, no por ello se descuide.

Además, todo lo que firme ahora le obligará a la hora de reunirse ante el notario.

Y, si es usted el comprador, asegúrese de que la compra-venta se regulariza cuanto antes. Si no lo elevara a escritura pública, el peligro de que revendan el piso dos o más veces es real.

Entonces, usted perdería cualquier derecho sobre el inmueble si con otro comprador sí se firman las escrituras ante notario.

Les ofrecemos un documento básico de compromiso de compra-venta, sólo válido cuando se den los casos descritos en el mismo (venta entre particulares sin intermediarios, únicos propietarios, solteros, referida a un inmueble libre de cargas...). Para cualquier otro caso, consultar el resto del informe contenido en esta página
Este contrato se ha redactado con la ayuda y el asesoramiento de la Asociación Patronal Matritense de Notarios.

Si desea conseguir una copia de este contrato seleccione contrato e imprima el documento.