GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR

EL MUNDO - Viernes 19 de octubre de 2001 - Número 223
EN PORTADA


Conozca lo que debe pagar y lo que no
Consumo ha abierto la veda declarando abusiva la obligación a subrogarse en el préstamo del promotor

 
  ÁUREA FELIPE / MARÍA CANALES

Está a punto de firmar el contrato de la compra de su vivienda o, lo que es lo mismo, un documento que implicará el mayor desembolso que va a hacer probablemente en toda su vida. Las ganas de poseer la casa se disipan al leer algunos puntos del documento que no acaban de convencerle: el promotor ha incluido cláusulas en el contrato que le obligan a aceptar la subrogación de su préstamo hipotecario, el notario que él propone para realizar las escrituras, el pago del seguro que avala las cantidades entregadas a cuenta y ni se sabe cuántos gastos más de los que no está seguro que, por obligación, usted sea el único responsable. Eso sin contar con que le ha obligado a abonar una parte en dinero negro. Sospecha que algunos de estos puntos son abusivos, incluso alguno de ellos ilegal, pero la opción es clara: o lo toma, o la casa será para el comprador que venga detrás de usted y acepte sin rechistar. Este caso no suele ser el habitual –sobre todo cuando detrás de la venta hay empresas promotoras de gran envergadura o solventes–, pero existe. Quizás lo haya vivido en sus propias carnes, si no la inclusión de todas estas cláusulas e imposiciones, sí alguna de ellas. El inmobiliario es uno de los sectores que más quebraderos de cabeza da a los usuarios y, desde luego, dado el desembolso que para ellos representa, no es como para dejarlo en descuido. Conviene estar muy al tanto.

Precio del piso, impuestos, hipoteca... Las cifras se acumulan. Donde eran 20 millones de pesetas acaban siendo 30. Pero, ¿ha abonado únicamente lo que le corresponde? No todos los pagos que conlleva la compraventa de vivienda debe asumirlos el comprador. El vendedor también tiene sus obligaciones de desembolso, que a veces van más allá de lo que la práctica habitual refleja.

Para muestra, un botón: en la mayoría de los contratos, la antigua plusvalía –ahora llamada Impuesto de Incremento del Valor de los Terrenos– aparece en la vivienda usada como un gasto que debe asumir el comprador, cuando la ley dice que sea el vendedor quien pague este concepto.

¿Cuáles son las causas que impiden que la compraventa de una casa, ya sea nueva o de segunda mano, siga sin estar completamente clara para los particulares, sobre todo en lo que a su bolsillo toca? Las primeras causas derivan de la complejidad de esta transacción.

Escaso conocimiento

«A pesar de que la compra de casas está muy extendida en nuestro país, cada particular va a realizar la operación como mucho un par de veces, con lo que es imposible que se familiarice con ella; además supone un desembolso muy grande y es una operación que encierra y lleva parejas muchas otras», comenta Óscar López Santos, director del Instituto Nacional de Consumo.

Pero a la complejidad, además, en algunas ocasiones se unen el abuso y las prácticas ilegales que se encargan de complicar más aún la operación. Tanto el vendedor como el comprador quieren hacer negocio y salir lo mejor parados posible. Sin embargo, parece ser que es el vendedor el que siempre tiene la sartén por el mango y el comprador el que sale perdiendo. Normalmente el que quiere una vivienda tiene que pagar lo que se le pide y como se le pide, si no, el vendedor encontrará otro comprador.

Esta presión puede conducir al comprador a la firma de un contrato con cláusulas abusivas o, incluso, a la práctica de actos ilegales que debería denunciar, según los expertos, y que en ningún momento debería aceptar en un contrato de compraventa de vivienda, ya sea nueva o usada.

En primer lugar, debe quedarle claro que, tanto si se trata de una venta entre particulares como de un promotor a un particular, el hecho de escriturar en menos dinero para exigir una parte en dinero negro es ilegal. «El dinero negro es un delito, porque es una infracción tributaria», dice José F. Carballo, abogado experto en urbanismo.

«Además, conlleva muchas desventajas. Tanto para el que compra, porque si adquiere algo que vale 20 y escritura por 15, el día que vaya a venderlo el precio que servirá de base para determinar las futuras plusvalías no serán los 20 que pagó, sino los 15 declarados; como para el vendedor, que se va a encontrar con un dinero que no podrá justificar, con una repercusión fiscal importante», añade Carballo.

En este caso, se trata de una práctica que está fuera de la ley, pero existen otras que representan un abuso y, a pesar de que usted haya firmado el contrato, si reclama y la ley las considera como tales, serán eliminadas.

A priori, para evitar estas irregularidades debe conocer que existe un modelo tipo de contrato de compraventa de vivienda nueva, recientemente aprobado y bendecido por usuarios, profesionales y organismos oficiales, sin cláusulas abusivas. Con él, se pretende garantizar la claridad y transparencia en estos procesos (ver SU VIVIENDA del 22 de junio de 2001). Su uso es recomendable, pero no obligatorio, lo que hace que no ponga fin al problema.

Además, según fuentes jurídicas consultadas, éste y otros contratos tipos existentes admiten la inclusión de todas las cláusulas que el promotor quiera.

«El contrato que va a firmar el comprador no es una hoja en blanco, sino que contiene datos bastante complejos –que no significa que no sean informativos–, por lo que la protección al consumidor se ha hecho indispensable», señala Óscar López Santos.

La legislación que protege al usuario en estos procesos es muy nueva, apenas tiene dos años, lo que implica que aún sea desconocida por muchos consumidores.

Informe

La última liebre de abusos en este tipo de contratos saltó apenas hace una semana. Un informe del Ministerio de Sanidad y Consumo declaraba abusivas la imposición al comprador de vivienda nueva de la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor. Así, dicha práctica debería ser considerada nula cuando así lo determine un juez, lo mismo que las cláusulas del contrato que obliguen al comprador al abono de los gastos de cancelación del préstamo y las que le hagan pagar el importe del seguro que garantiza las cantidades entregadas a cuenta, según dicho informe.

«Esta conclusión no es nada nueva, puesto que la subrogación no es obligatoria. Lo cierto es que normalmente resultan más asequibles las condiciones de la hipoteca que ofrece el promotor que hacerlo por cuenta propia. El promotor suele conseguir mejores condiciones. Lo que es abusivo es el hecho de imponer esta subrogación. Si es verdad que ocurre y se impone, lo que hay que hacer es denunciarlo ante Consumo», dice Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Otro punto del contrato que algunos compradores de vivienda usada no tienen claro es el pago del Incremento del Valor de los Terrenos. «Según ley, el que debe pagarlo es el vendedor, a no ser que se pacte lo contrario y se acuerde que el comprador corra con el gasto. El problema es que luego éste decida no abonar dicha plusvalía, por lo que el vendedor estará endeudado con el Ayuntamiento», comenta Jaime Cabrero, abogado y vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid. Lo que debe quedar claro es que no se puede imponer su pago al comprador.

También se pueden presentar otro tipo de abusos que no están directamente relacionados con su bolsillo, pero que en última instancia pueden repercutir en él. Es el caso de la imposición del notario por parte del vendedor, cuando es el comprador el que tiene derecho a elegirlo. O la promesa de hacer arreglos en la casa a cambio de pagar más. Si no ha sido pactado por las dos partes, la imposición constituye un abuso.

Según el abogado José F. Carballo un punto en el que también se suelen producir irregularidades es el tema de la entrega: «La fecha debe estar bien precisada en el contrato y sólo una fuerza mayor puede excusar una entrega a destiempo».

«Dejar la fecha de la entrega fuera del contrato o expresarla con términos inconcretos es un abuso», explica Ricardo Nogales, miembro del Área Jurídica de la CECU.


Las casas protegidas tampoco se libran

La vivienda protegida tampoco está libre de irregularidades, a pesar de estar controlada por los organismos oficiales. En este tipo de vivienda, los abusos se suelen producir en las segundas ventas. «Los precios de las viviendas protegidas son oficiales y están tasados por la Administración, pero nadie puede controlar que un comprador decida vender esa propiedad a un precio mucho mayor a una tercera persona», comentan fuentes jurídicas consultadas.

Ejemplos no faltan para ilustrar algunos de los abusos que pueden llegar a producirse. La obligación de adquirir la segunda plaza de garaje o, incluso a veces, hasta los locales con los que cuenta el edificio en los que se ubica la vivienda, elevando así el precio de la misma, existe en el mercado actual en algunas ocasiones. Se trata de algo que se da sobre todo en ciertas cooperativas, según fuentes del sector. Tampoco hay que aceptar los sobrepagos, recomienda Carballo: «Hay muchos pleitos derivados de este tema».

Otra práctica que se da en ocasiones, según expertos en consumo, es cobrar el garaje y el trastero, si se venden aparte, a precios desorbitados en comparación con la casa, para compensar el bajo precio del módulo de la protegida.


 GRÁFICO: ¿A quién corresponde pagar?



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