GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR

EL MUNDO - Viernes 19 de octubre de 2001 - Número 223 EN PORTADA

Adhesiones peligrosas
	JOSÉ MARÍA MÚGICA
Nuestra vida de consumidor está llena de contratos de adhesión. Los firmamos o aceptamos cuando contratamos la luz, el agua o el teléfono, cuando financiamos la compra de una vivienda, cuando contratamos un servicio bancario o una póliza de seguros o adquirimos un billete de avión. Son contratos que se imponen porque sí, porque la empresa o entidad que ofrece el producto o presta el servicio se siente en situación de fuerza para imponer sus condiciones. Y lo hace, siempre, desde el prisma de sus propios intereses. La consecuencia para los consumidores y usuarios es ciertamente indeseable: contratos trufados de cláusulas desequilibradas y, en muchos casos, claramente abusivas. Y ello, a pesar de que desde 1984 la ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece el derecho de éstos al equilibrio de los contratos como un elemento esencial de su seguridad jurídica. Y ello, a pesar de que la ley sobre Condiciones Generales de Contratación indica que esos contratos deben ser claros y comprensibles, y demostrar buena fe y un justo equilibrio. Esta ley menciona 29 cláusulas que «pueden ser declaradas nulas» si se incluyen en un contrato. La compra de una vivienda es, sin duda, uno de los actos más determinantes de la vida de la mayoría de los consumidores, por su trascendencia y por las implicaciones económicas que tiene. Pocos son los que pueden acceder a la vivienda sin verse obligados a financiarla. Una financiación que conlleva la firma de dos contratos de adhesión: uno con la entidad promotora o constructora de la vivienda y otro con la entidad bancaria que le va a prestar el dinero. Son contratos en los que muy a menudo el consumidor debe «adherirse» a cláusulas que van directamente contra sus derechos. El caso de las viviendas Entre las 29 cláusulas que la ley de Cláusulas Generales de Contratación cita, una de ellas hace referencia a que en las viviendas nuevas, la inmobiliaria o la promotora no pueden imponer estipulaciones que obliguen al comprador a hacer frente a una serie de gastos que corresponden al vendedor: registro de obra nueva, constitución de la propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división o cancelación. La imposición de una determinada hipoteca al comprador de una vivienda nueva es una práctica, por desgracia, muy frecuente en el sector. Consiste en dividir la hipoteca que el constructor o la promotora ha pedido para financiar la construcción entre los futuros propietarios de cada vivienda, aunque no siempre en las mismas condiciones. A veces sucede que el constructor o el promotor consiguen mejores condiciones durante la construcción en la medida en que las que dejan para los compradores sean peores. Esta subrogación, por la que el comprador se convierte en deudor del banco en la parte que le corresponde de la financiación de su vivienda, se produce en unas condiciones que no ha podido negociar y, muchas veces, ni siquiera conoce sus términos exactos. Es frecuente que lo único que sepa el consumidor es la cuota que va a pagar al mes y poco más. Las condiciones reales, tanto económicas como de limitación de sus derechos de propiedad, no son conocidas, a menudo, en el momento de tomar la decisión. Y aunque se conozcan, poco puede hacer el comprador en la medida en que se puede encontrar ante la tesitura de aceptar ese contrato o tener que buscar otra casa. Lamentablemente esta cláusula suele ir acompañada por otra no menos abusiva: la imposición del notario «del vendedor», lo que hace que no siempre cumpla con su obligación de señalar en el momento de firmar la escritura pública las situaciones desequilibradas que existen en ese contrato. Ésta, la de subrogarse en el préstamo del promotor o constructor, es la cláusula que el Instituto Nacional del Consumo acaba de declarar abusiva. El problema es que esa declaración no es suficiente, sino que se necesita que un juez establezca la ineficacia de dicha cláusula. Esa declaración tendrá su peso específico a la hora de la sentencia, pero habrá que esperar. En cualquier caso, el comprador también puede optar por solicitar a la promotora que el contrato se ajuste al que fue sometido por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) a la 104 Comisión de Cooperación de Consumo el 3 de abril de 2001 y que, de acuerdo con el dictamen emitido por la Comisión Asesora de cláusulas abusivas, fue declarado acorde con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. José María Múgica es director nacional de la OCU.

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