 GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR |
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EL MUNDO - Viernes, 25 de mayo de 2001 - Número 207 EN PORTADA |
| Una miniciudad, un centro comercial El nuevo crecimiento de las ciudades se basa en núcleos residenciales rodeados de todo tipo de dotaciones |
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| ÁUREA FELIPE | |
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 Cuando un ciudadano emprende la marcha en busca de una vivienda nueva, una de sus prioridades sigue siendo la de vivir en zonas consolidadas con todo tipo de servicios y las máximas comodidades. En resumen, todo al alcance de la mano.Un vistazo a la oferta existente en el núcleo de la capital le servirá para apartar de un plumazo esa exigencia de su lista de preferencias. Escasez y precios desorbitados pueden ser dos argumentos suficientes como para poner los ojos fuera del bullicio de la gran urbe. Pero, ¿tendrá que renunciar también a sus prestaciones? Por supuesto que no. Los promotores y las administraciones locales serán los encargados de que, allá donde vaya, no le falte nada de lo que soñó para el entorno de su casa. Las nuevas áreas residenciales ya no se conciben sin zonas verdes, deportivas, de ocio y comerciales a la puerta de casa. La consolidación de los núcleos urbanos, en los que apenas queda un milímetro en el que construir, ha hecho que alrededor de todas las grandes ciudades se comiencen a desarrollar verdaderas miniciudades en las que los residentes pueden encontrar todo lo que se les antoje, sin salir de la valla metálica que las encierra. Se trata de unidades autosuficientes que encierran casas de la más variada tipología y todo tipo de dotaciones para satisfacer la cada vez más sofisticada demanda. «Si hasta aquí los crecimientos urbanísticos se han caracterizado por fraguarse lentamente, los nuevos desarrollos se caracterizan por la rapidez, la extensión y el intento de los promotores de satisfacer las demandas más exigentes de los ciudadanos, que buscan ante todo calidad de vida», explica Juan Miguel Ochotorena, director de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Navarra. «La batalla por una ciudad articulada se ha perdido, ahora lo que se busca es tener próximo un centro comercial», dice Ignacio Alcalde, profesor de Urbanismo de la Escuela Politécnica Superior de la Universidad San Pablo-CEU. La nueva plaza Y es que, hoy por hoy, el comprador no concibe instalarse en una urbanización sin tener en las inmediaciones un área comercial que, por un lado, satisface sus necesidades de compra, pero por otro viene a ser el sustituto de las tradicionales plazas del urbanismo mediterráneo. Todo un símbolo de identidad del nuevo crecimiento. «Durante siglos, nuestras ciudades se han construido alrededor de plazas que servían como lugar de encuentro. Hoy, en los nuevos desarrollos, lo más parecido a este concepto es un centro comercial», apunta el arquitecto Ignacio Alcalde. «Se ha importado de las series de televisión anglosajonas, y así surge un modelo de crecimiento basado en centros comerciales suburbanos y bajas densidades», añade. Si durante siglos, para referirse a los núcleos poblacionales ha sido suficiente con la distinción entre ciudad y pueblos, quizás ha llegado el momento de incluir un nuevo término. Habrá que comenzar a hablar de ciudades, pueblos y las miniciudades satélites que se están creando alrededor de las grandes urbes y que tienen como plaza un centro comercial. Incluso no deberá extrañar que algunos municipios se vean reconvertidos a esta nueva tipología urbanística. De hecho ya hay planificado algún proyecto de este tipo. Por ejemplo, a cinco minutos de Pamplona, se va a desarrollar en los próximos años Ecociudad de Sarriguren, una urbanización con 4.200 viviendas sobre lo que era un pueblo. Y por supuesto que contará con todo tipo de dotaciones, incluidos centros y bajos comerciales, aparte de tener por bandera la ecología, otra de las tendencias que se está imponiendo en urbanismo, aunque lentamente. Con este tipo de desarrollos se consigue, según coinciden en señalar las fuentes consultadas por el suplemento SU VIVIENDA, descongestionar la ciudad creando una estructura policéntrica. Pero, ¿cómo son estas nuevas unidades residenciales que están sembrando las periferias de las ciudades de nuestro país? Hay diferentes modelos, dependiendo básicamente del número de viviendas que alberguen y de la ubicación concreta. Los PAUs de Madrid son el modelo más representativo de las de mayor envergadura, pero también se podría mencionar el futuro desarrollo en Paracuellos de Miramadrid, o El Cañaveral en la capital. Se trata de grandes desarrollos de vivienda nueva que reproducen, en lo que a dotaciones y servicios se refiere, una gran ciudad. Las infraestructuras son muy importantes, y no se descuida la posibilidad de llevar el metro o crear nuevas carreteras para facilitar el acceso. Las dotaciones se convierten en todo un despliegue de medios. A las obligatorias impuestas por el Ayuntamiento (recogidas en el Reglamento de Planeamiento de 1978 y Régimen de Valoración de 1998), se suman las propuestas de los promotores para multiplicar las zonas verdes en las de mayor cachet, o crear grandes áreas deportivas. Y no podía faltar una gran superficie comercial. Sin ir más lejos, el PAU de Carabanchel tendrá un parque lúdico comercial de última generación, con cines, boleras, restaurantes temáticos, hipermercados... Se trata de desarrollos que contarán, en la mayoría de los casos, con una población de más de 4.000 habitantes, y la oferta debe atender a todas las necesidades que estos puedan generar. «Incluso, a veces, estos desarrollos grandes tienen alrededor otros más pequeños con una estructura similar», apunta Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Suelo, Urbanismo y Residencial de Jones Lang Lasalle. Porque, efectivamente, no todas las miniciudades son tan maxis. En la actualidad, en España, alrededor de ciudades como Madrid, Barcelona, A Coruña o Valladolid, hay promociones de viviendas réplica de estos grandes desarrollos, con características muy similares, pero en pequeño. Promociones «integrales» Se trata de promociones de entre 400 y 1.000 viviendas en las que no falta de nada. La promotora Fadesa dispone de algunos ejemplos en los que, además de las viviendas, hay zonas deportivas, piscinas, pistas de pádel y hasta su propio minicentro comercial, con supermercados, peluquerías y tiendas de todo tipo. Esta nueva plaza –enclavada como las tradicionales en el centro– ocupa una superficie de hasta 8.000 m2. Eso sí, además de resultar muy útil a los residentes, también es muy rentable para los promotores. Primero, por el negocio que puede suponer, y segundo porque es un atractivo de primer orden para los demandantes de vivienda nueva. «Intentamos dar una respuesta integral a la necesidad de vivienda, y esto implica construir casas, pero también rodearlas de las dotaciones que demandan los compradores», explica Fadesa. Es obvio que las dotaciones comerciales están entre las más demandadas. «Las características de cada promoción que realizamos dependen de los resultados de los estudios de mercado para saber qué demandan los posibles compradores en las distintas áreas geográficas. En función de estos estudios y de las posibilidades de los terrenos, se deciden las dotaciones», explica Grupo Lar. Estudian las necesidades y también las rentas, puesto que el nivel adquisitivo de los hipotéticos compradores no es el mismo en todas las zonas. «Donde hay personas solventes hay casas de más lujos y más centros comerciales», apunta Agustín Hernández, profesor de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Madrid. Y el esquema se repite nuevamente a menor escala. Cuando se trata de promociones de menos de 400 viviendas, el edificio comercial queda reducido, en la mayoría de los casos, a bajos comerciales, siempre que la norma de la zona lo permita. «Un 30% de nuestras promociones lleva locales comerciales en los bajos», señala Vallehermoso. En cualquier caso, se podría decir que estamos ante un nuevo concepto de urbanismo o la modernización de las tranquilas ciudades dormitorio.
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