La nueva Ley del Suelo, al detalle. SV214

GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR

EL MUNDO - Viernes, 13 de julio de 2001 - Número 214
ACTUALIDAD

La nueva Ley del Suelo, al detalle
Conozca los artículos más destacados de la norma aprobada la semana pasada por la asamblea de Madrid

ÓSCAR MEDEL

El pleno de la Asamblea de Madrid aprobó la semana pasada –jueves 5 de julio– la nueva Ley del Suelo de la Comunidad. El texto recibió los votos a favor del Grupo Popular y los votos en contra de los dos partidos de la oposición en la Cámara, PSOE-Progresistas e Izquierda Unida.

La Ley –considerada como la norma más importante de la presente legislatura– regulará el uso del suelo y la ordenación urbanística de la región durante los próximos años. Su articulado repercutirá directamente en cada uno de los hogares que se construyan y establecerá nuevos derechos y deberes para los ayuntamientos, promotores de viviendas y dueños de terrenos.

Impulsada por el consejero de Obras Públicas y Urbanismo, Luis Eduardo Cortés, su texto se ha presentado como el marco jurídico que pretende «estabilizar» el sector y resolver el problema de la «dispersión legislativa existente».

Los siguientes apartados resumen el contenido de la Ley, que entrará en vigor el próximo mes de septiembre, tras su publicación íntegra en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.

Objeto de la Ley
La Ley del Suelo aprobada regula la ordenación urbanística en la Comunidad de Madrid: la utilización de su suelo, la transformación de éste mediante su urbanización y el uso, explotación, conservación y rehabilitación de las obras, edificios, construcciones y demás instalaciones en toda la región.

Dicha ordenación urbanística comprende, entre otras actividades, el planeamiento urbanístico y la ejecución del mismo, así como la intervención en el uso del suelo y en el mercado inmobiliario.

El planeamiento
La Ley define el planeamiento urbanístico como una potestad administrativa, que comprende, entre otras facultades, la elaboración de instrumentos de planeamiento general y de desarrollo; el establecimiento del destino y uso del suelo; el régimen de éste –mediante su clasificación– y las condiciones de su urbanización.

Tipos de suelo
El Planeamiento General de un municipio clasificará su suelo en las siguientes clases:

- Suelo urbano: aquellos terrenos que sean solares aptos para la edificación y estén total o parcialmente urbanizados (calzadas pavimentadas) u ocupados por la edificación en al menos dos terceras partes de los espacios aptos para ello. Dentro de la categoría general de suelo urbano, se diferenciará entre suelo urbano consolidado (integrado por las parcelas que por su grado de urbanización efectiva puedan adquirir condiciones de solar) y suelo urbano no consolidado (integrado por la restante superficie de suelo).

- Suelo urbanizable: aquellos terrenos que puedan ser objeto de transformación urbana. Dentro de esta categoría, la Ley diferencia entre suelo urbanizable sectorizado (los terrenos divididos en sectores que el Planeamiento General de un municipio prevea transformar en urbanos) y suelo urbanizable no sectorizado (los suelos restantes).

- Suelo no urbanizable de protección: los terrenos sometidos a un régimen especial de protección en razón de sus valores y los que el planeamiento urbanístico considere preservar por su función o riquezas naturales. Si como consecuencia de un accidente (un incendio, por ejemplo) pierden el valor que originó su protección, los terrenos no podrán incluirse dentro de ninguna otra clase, durante los 30 años siguientes al daño.

Ordenación urbanística
El municipio utilizará los siguientes instrumentos para la ordenación urbanística de su territorio: Planes Generales y Planes de Sectorización, Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.

Sobre las redes públicas, la ordenación deberá fijar unos estándares mínimos: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 construidos para la red general de zonas verdes y espacios libres; 30 m2 por cada 100 m2 construidos para los equipamientos sociales y servicios; y 20 m2 por cada 100 m2 construidos para las redes generales de infraestructuras. Por cada 100 m2 edificables, deberá preverse, como mínimo, una plaza y media de aparcamiento.

El 10% de la superficie del área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector en suelo urbanizable no sectorizado será destinado a la tipología de viviendas que libremente determine cada ayuntamiento. Del 90% restante, deberá destinarse, como mínimo, el 50% de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. El 25% de las mismas, cómo máximo, podrán ser Viviendas de Precio Tasado; y el resto, Viviendas de Protección Oficial. Los planes aprobados deberán armonizar en el tiempo la construcción de viviendas libres y protegidas.

Los Planes
Los Planes Generales son los instrumentos básicos para formular las políticas urbanísticas municipales. Abarcan localidades completas y tienen por objeto la clasificación del suelo y el establecimiento de las determinaciones de ordenación correspondientes.

Los Planes de Sectorización establecerán las determinaciones necesarias para acometer la transformación urbanizadora de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado. Los Planes Parciales desarrollarán los Planes Generales y de Sectorización para ordenar pormenorizadamente sectores completos y podrán mejorar las determinaciones establecidas anteriormente.

Aprobación del Plan
El Ayuntamiento aprobará inicialmente el Plan General. Durante un mes, el documento se someterá a información pública. Al mismo tiempo, los órganos y entidades públicas previstas deberán emitir los informes correspondientes; no después.

El Ayuntamiento correspondiente introducirá las correcciones pertinentes y remitirá el Plan a la Consejería competente en materia de medio ambiente, que en dos meses deberá emitir un informe de impacto ambiental.

Posteriormente, la Consejería competente en materia de urbanismo estudiará el documento y entregará un informe al Gobierno de la Comunidad, para la aprobación definitiva del Plan. Ésta, incluidas las modificaciones, deberá realizarse en los cuatro meses siguientes desde que el municipio lo haya presentado a la Consejería de Urbanismo. Los Planes de Ordenación entrarán en vigor a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad.

La modificación del Plan General no podrá afectar a la clasificación del suelo ni suponer la disminución de zonas verdes o espacios libres.

Redes públicas
El terreno que el Plan General haya reservado para redes públicas locales en cada sector de suelo deberá ser cedido gratuitamente al municipio, libre de cargas y urbanizado. Además, en el suelo urbanizable, cada sector deberá contribuir al sistema de redes generales públicas supramunicipales, con la cesión de 20 m2 de suelo por cada 100 m2 construidos de cualquier uso. Del total de esta cesión, la tercera parte, como mínimo, se destinará a la construcción de viviendas públicas o integración.

Ejecución sustitutoria
Transcurrido un año desde la aprobación del Plan General en suelo urbano consolidado o de la recepción de la urbanización en suelo urbano no consolidado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona, podrá delimitar áreas en las que los solares y las parcelas susceptibles de edificación, con realización simultánea a la urbanización pendiente, quedan sujetos al régimen de ejecución mediante sustitución del propietario y, en su caso, a la expropiación, por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Subastas y concursos
En relación con los patrimonios públicos de suelo, tanto la venta de suelo por la Comunidad de Madrid como por parte de los ayuntamientos, incluidas las empresas públicas que de ellas dependen, se llevará a cabo mediante el procedimiento del concurso. Se suprimen todas las subastas de terrenos como procedimientos de adjudicación.

Conservación
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos. Cuando el valor de las obras exceda la mitad del valor de un edificio de nueva construcción, el propietario podrá requerir al Ayuntamiento que sufrague el gasto.

Los propietarios de edificios con una antigüedad superior a 30 años deberán encomendar a un técnico competente o a entidades de inspección técnicas homologadas, cada 10 años, la realización de una inspección que determine el estado de la finca y las obras que, en su caso, fueran necesarias.

Patrimonios públicos
La Comunidad de Madrid y los municipios deberán constituir, mantener y gestionar sus respectivos patrimonios públicos de suelo para crear reservas destinadas a las actuaciones públicas. La Comunidad deberá destinar anualmente a la adquisición de patrimonio regional de suelo una cantidad no inferior al 0,5% del capítulo de ingresos. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo se destinarán, entre otros fines, a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección.

Observatorio
Los profesionales que se dediquen a la promoción o venta de suelo, cualquiera que sea su uso, estarán obligados a formular cada tres meses una declaración por zonas y tipos de usos de los precios medios de las operaciones de compraventa y arrendamiento efectuadas en un registro administrativo de la Consejería competente en materia de urbanismo. Éste funcionará como un observatorio de precios de suelo.

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Gráfico: La nueva ley del suelo

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EL MUNDO - Viernes, 13 de julio de 2001 - Número 214 ACTUALIDAD

La nueva Ley del Suelo, al detalle Conozca los artículos más destacados de la norma aprobada la semana pasada por la asamblea de Madrid
	ÓSCAR MEDEL

El pleno de la Asamblea de Madrid aprobó la semana pasada –jueves 5 de julio– la nueva Ley del Suelo de la Comunidad. El texto recibió los votos a favor del Grupo Popular y los votos en contra de los dos partidos de la oposición en la Cámara, PSOE-Progresistas e Izquierda Unida. La Ley –considerada como la norma más importante de la presente legislatura– regulará el uso del suelo y la ordenación urbanística de la región durante los próximos años. Su articulado repercutirá directamente en cada uno de los hogares que se construyan y establecerá nuevos derechos y deberes para los ayuntamientos, promotores de viviendas y dueños de terrenos. Impulsada por el consejero de Obras Públicas y Urbanismo, Luis Eduardo Cortés, su texto se ha presentado como el marco jurídico que pretende «estabilizar» el sector y resolver el problema de la «dispersión legislativa existente». Los siguientes apartados resumen el contenido de la Ley, que entrará en vigor el próximo mes de septiembre, tras su publicación íntegra en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Objeto de la Ley La Ley del Suelo aprobada regula la ordenación urbanística en la Comunidad de Madrid: la utilización de su suelo, la transformación de éste mediante su urbanización y el uso, explotación, conservación y rehabilitación de las obras, edificios, construcciones y demás instalaciones en toda la región. Dicha ordenación urbanística comprende, entre otras actividades, el planeamiento urbanístico y la ejecución del mismo, así como la intervención en el uso del suelo y en el mercado inmobiliario. El planeamiento La Ley define el planeamiento urbanístico como una potestad administrativa, que comprende, entre otras facultades, la elaboración de instrumentos de planeamiento general y de desarrollo; el establecimiento del destino y uso del suelo; el régimen de éste –mediante su clasificación– y las condiciones de su urbanización. Tipos de suelo El Planeamiento General de un municipio clasificará su suelo en las siguientes clases: - Suelo urbano: aquellos terrenos que sean solares aptos para la edificación y estén total o parcialmente urbanizados (calzadas pavimentadas) u ocupados por la edificación en al menos dos terceras partes de los espacios aptos para ello. Dentro de la categoría general de suelo urbano, se diferenciará entre suelo urbano consolidado (integrado por las parcelas que por su grado de urbanización efectiva puedan adquirir condiciones de solar) y suelo urbano no consolidado (integrado por la restante superficie de suelo). - Suelo urbanizable: aquellos terrenos que puedan ser objeto de transformación urbana. Dentro de esta categoría, la Ley diferencia entre suelo urbanizable sectorizado (los terrenos divididos en sectores que el Planeamiento General de un municipio prevea transformar en urbanos) y suelo urbanizable no sectorizado (los suelos restantes). - Suelo no urbanizable de protección: los terrenos sometidos a un régimen especial de protección en razón de sus valores y los que el planeamiento urbanístico considere preservar por su función o riquezas naturales. Si como consecuencia de un accidente (un incendio, por ejemplo) pierden el valor que originó su protección, los terrenos no podrán incluirse dentro de ninguna otra clase, durante los 30 años siguientes al daño. Ordenación urbanística El municipio utilizará los siguientes instrumentos para la ordenación urbanística de su territorio: Planes Generales y Planes de Sectorización, Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos. Sobre las redes públicas, la ordenación deberá fijar unos estándares mínimos: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 construidos para la red general de zonas verdes y espacios libres; 30 m2 por cada 100 m2 construidos para los equipamientos sociales y servicios; y 20 m2 por cada 100 m2 construidos para las redes generales de infraestructuras. Por cada 100 m2 edificables, deberá preverse, como mínimo, una plaza y media de aparcamiento. El 10% de la superficie del área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector en suelo urbanizable no sectorizado será destinado a la tipología de viviendas que libremente determine cada ayuntamiento. Del 90% restante, deberá destinarse, como mínimo, el 50% de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. El 25% de las mismas, cómo máximo, podrán ser Viviendas de Precio Tasado; y el resto, Viviendas de Protección Oficial. Los planes aprobados deberán armonizar en el tiempo la construcción de viviendas libres y protegidas. Los Planes Los Planes Generales son los instrumentos básicos para formular las políticas urbanísticas municipales. Abarcan localidades completas y tienen por objeto la clasificación del suelo y el establecimiento de las determinaciones de ordenación correspondientes. Los Planes de Sectorización establecerán las determinaciones necesarias para acometer la transformación urbanizadora de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado. Los Planes Parciales desarrollarán los Planes Generales y de Sectorización para ordenar pormenorizadamente sectores completos y podrán mejorar las determinaciones establecidas anteriormente. Aprobación del Plan El Ayuntamiento aprobará inicialmente el Plan General. Durante un mes, el documento se someterá a información pública. Al mismo tiempo, los órganos y entidades públicas previstas deberán emitir los informes correspondientes; no después. El Ayuntamiento correspondiente introducirá las correcciones pertinentes y remitirá el Plan a la Consejería competente en materia de medio ambiente, que en dos meses deberá emitir un informe de impacto ambiental. Posteriormente, la Consejería competente en materia de urbanismo estudiará el documento y entregará un informe al Gobierno de la Comunidad, para la aprobación definitiva del Plan. Ésta, incluidas las modificaciones, deberá realizarse en los cuatro meses siguientes desde que el municipio lo haya presentado a la Consejería de Urbanismo. Los Planes de Ordenación entrarán en vigor a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad. La modificación del Plan General no podrá afectar a la clasificación del suelo ni suponer la disminución de zonas verdes o espacios libres. Redes públicas El terreno que el Plan General haya reservado para redes públicas locales en cada sector de suelo deberá ser cedido gratuitamente al municipio, libre de cargas y urbanizado. Además, en el suelo urbanizable, cada sector deberá contribuir al sistema de redes generales públicas supramunicipales, con la cesión de 20 m2 de suelo por cada 100 m2 construidos de cualquier uso. Del total de esta cesión, la tercera parte, como mínimo, se destinará a la construcción de viviendas públicas o integración. Ejecución sustitutoria Transcurrido un año desde la aprobación del Plan General en suelo urbano consolidado o de la recepción de la urbanización en suelo urbano no consolidado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona, podrá delimitar áreas en las que los solares y las parcelas susceptibles de edificación, con realización simultánea a la urbanización pendiente, quedan sujetos al régimen de ejecución mediante sustitución del propietario y, en su caso, a la expropiación, por incumplimiento de la función social de la propiedad. Subastas y concursos En relación con los patrimonios públicos de suelo, tanto la venta de suelo por la Comunidad de Madrid como por parte de los ayuntamientos, incluidas las empresas públicas que de ellas dependen, se llevará a cabo mediante el procedimiento del concurso. Se suprimen todas las subastas de terrenos como procedimientos de adjudicación. Conservación Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos. Cuando el valor de las obras exceda la mitad del valor de un edificio de nueva construcción, el propietario podrá requerir al Ayuntamiento que sufrague el gasto. Los propietarios de edificios con una antigüedad superior a 30 años deberán encomendar a un técnico competente o a entidades de inspección técnicas homologadas, cada 10 años, la realización de una inspección que determine el estado de la finca y las obras que, en su caso, fueran necesarias. Patrimonios públicos La Comunidad de Madrid y los municipios deberán constituir, mantener y gestionar sus respectivos patrimonios públicos de suelo para crear reservas destinadas a las actuaciones públicas. La Comunidad deberá destinar anualmente a la adquisición de patrimonio regional de suelo una cantidad no inferior al 0,5% del capítulo de ingresos. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo se destinarán, entre otros fines, a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección. Observatorio Los profesionales que se dediquen a la promoción o venta de suelo, cualquiera que sea su uso, estarán obligados a formular cada tres meses una declaración por zonas y tipos de usos de los precios medios de las operaciones de compraventa y arrendamiento efectuadas en un registro administrativo de la Consejería competente en materia de urbanismo. Éste funcionará como un observatorio de precios de suelo.