 GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR |
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EL MUNDO - Viernes 15 de febrero de 2002 - Número 240 ACTUALIDAD |
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| ÁUREA FELIPE | |
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Si estaba esperando una vivienda de protección pública desde hace varios años en alguno de los Planes de Actuación Urbanística (PAU’s) de Madrid y el retraso le ha empujado a adquirir otra casa en la capital, sepa que ya no podrá optar a ella, salvo que la venda o tenga un precio muy bajo. Si entregó una señal por la reserva de una casa protegida, cumpliendo los requisitos de acceso en aquel momento, pero a la hora de firmar la compraventa o título de adjudicación, sus rentas superan las estipuladas por la ley, tampoco tendrá opción a la misma. Éstas son algunas de las cuestiones que se desprenden de las respuestas que la Comunidad de Madrid (CAM) ha dado a SU VIVIENDA. Este suplemento ha planteado a la CAM las principales dudas de los compradores, llegadas a la redacción a través del e-mail, en relación a la vivienda protegida en los PAU’s. A continuación, se exponen el cuestionario y las respuestas de la Administración autonómica. PRECIO Pregunta.- ¿Cuál es el precio máximo del metro cuadrado de vivienda protegida? ¿El precio del módulo base es el del Plan de Vivienda actual o el del anterior, o el que estuviera vigente en el momento en que se compró? Respuesta.- Actualmente el precio máximo de venta por metro cuadrado útil en el municipio de Madrid es de 1.226,91 euros cuando se trate de Vivienda con Protección Pública (VPP) sobre suelo destinado expresamente por el planeamiento urbanístico a Vivienda a Precio Tasado (VPT), y de 981,53 euros si se trata de promover Vivienda con Protección Pública sobre suelo destinado expresamente por el planeamiento urbanístico a Vivienda de Protección Oficial (VPO). Dicho precio máximo de venta es el que ha de tomarse como referencia a la hora de firmar un contrato de compraventa u opción de compra o un título de adjudicación. Los contratos de opción de compra y de compraventa son títulos de acceso a la propiedad de una vivienda destinada a la venta. En el caso del contrato de opción de compra, éste no se encuentra regulado en nuestra legislación, sino sometido a las disposiciones generales de la contratación en relación con las que regulan la materia o derecho sobre el que la opción recae, y para que pueda tener realidad el de opción de compra se hace necesario que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto y el precio, estén bien precisados y determinados al redactar el contrato. Respecto al título de adjudicación, aunque no suele considerarse como algo distinto del contrato de compraventa, en la práctica tal denominación se ha generalizado para hacer referencia a la adquisición de vivienda en régimen de autopromoción. Aquí no hay dos partes claramente diferenciadas (vendedor y comprador), sino que el socio (integrante, por tanto de la cooperativa) es el adjudicatario de una vivienda, por lo que no hay compra de la vivienda sino adjudicación de la misma. P.- ¿Se puede exigir, además del precio en sí de la casa, una cantidad adicional en otros conceptos? R.- El precio máximo legal de venta por metro cuadrado útil es un techo que no puede rebasarse. No sólo la vivienda está sujeta al precio máximo legal, sino también las plazas de garaje (máximo el 60% del precio máximo de venta de la vivienda por metro cuadrado útil, por 25 m2 útiles) y trasteros (máximo el 60% del precio máximo de venta de la vivienda por metro cuadrado útil, por 8 m2 útiles), estén o no vinculados a la vivienda. Además, si en el proyecto figuran jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y de recreo y, en general, anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, se considera que su coste de construcción queda incluido en el precio de la vivienda y, en su caso, garajes y trasteros, por lo que no puede cobrarse precio alguno al adquiriente por tales anexos o dependencias. Cuestión distinta es que los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y de recreo, etcétera, no figuren en el proyecto. Si después de terminadas las obras y otorgada la calificación definitiva, los propietarios acordasen en Junta la realización de las obras para la construcción de tales anejos, podrían autorizarse por la Administración. Pero si figuran en el proyecto, no puede el promotor cobrar cantidad alguna por los mismos por encima del precio máximo legal. Es indudable que la percepción de sobreprecio es denunciable ante la Administración. Sin embargo, si al adquiriente se le devuelven las cantidades entregadas a cuenta por el promotor o gestor y la vivienda en cuestión se transmite o adjudica a un tercero, lo idóneo es acudir a los Tribunales por incumplimiento de contrato. VPO Y VPT P.- Ahora que es cuando se van a construir las viviendas en estas zonas, ¿hay VPO y VPT, que es lo que se ha vendido con anterioridad al nuevo Plan, o hay vivienda protegida, sin distinción, como la denomina el nuevo Plan? Y ¿si se compró con anterioridad a la nueva denominación, cómo se adapta el supuesto a la actualidad? ¿Qué superficies distinguen una de otra, si sigue habiendo estos dos tipos? R.- El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid distingue dentro del suelo residencial con destino a vivienda protegida sólo dos tipos: Vivienda de Protección Oficial (VPO) y Vivienda a Precio Tasado (VPT). Sin embargo, actualmente no existe la figura de la VPT, pues la normativa reguladora del Plan de Vivienda y Suelo del Estado para el periodo 1998-2001, la suprimió. Es por ello que los Planes de Vivienda de la CAM dieron la solución sobre qué hacer con el suelo destinado expresamente por el planeamiento urbanístico a la construcción de VPT, al permitir la construcción sobre el mismo de VPP. Por ello, puede concluirse que si el suelo está destinado a la construcción de VPO, podrían promoverse sobre el mismo bien VPO (limitada a 90 m2 útiles) o bien VPP de hasta 110 m2 construidos y 90 m2 útiles. Si el suelo está destinado a la construcción de VPT, deberá promoverse sobre el mismo VPP (la cual podrá tener una superficie construida de hasta 110 m2 o exceder de dicha superficie con el límite de 150 m2). REQUISITOS P.- ¿Quién puede optar a las viviendas protegidas de los PAU’s? Y si los requisitos se cumplían cuando se compró, pero no ahora, ¿qué sucede? R.- Sólo pueden acceder a las VPP aquéllas personas que tienen unos ingresos familiares que no excedan de 5,5 millones de pesetas, que no son titulares de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional y que no son titulares de otra vivienda libre en Madrid (salvo que el valor de la misma no supere unos determinados límites). Estas condiciones han de cumplirse en el momento de la firma del contrato de compraventa o título de adjudicación, no teniéndose en cuenta las posibles variaciones que en un futuro puedan producirse en cuanto a la situación económica y patrimonial de esa persona (ello tendrá eventualmente repercusión sólo cuando solicite las ayudas por la adquisición, pero no en cuanto al acceso). Cuestión distinta es si posteriormente la Administración establece un nuevo precio máximo legal, ¿puede aplicarse éste? No, si no se cuenta con el consentimiento expreso del adquiriente o adjudicatario a su aplicación. P.- Cuando una promotora o cooperativa vende vivienda protegida, ¿debe presentar el cumplimiento, por parte de los compradores, de los requisitos exigidos por la ley ante la Administración? R.- Al presentar el promotor la solicitud de calificación definitiva debe aportar los contratos firmados para su visado, acompañados de la documentación que acredite que el adquiriente o adjudicatario cumplía los requisitos para acceder a la vivienda. Si no los cumpliese, se denegará el visado, lo que implicará, aparte de la instrucción del oportuno expediente sancionador, la imposibilidad de que el adquiriente o adjudicatario obtenga, posteriormente, la financiación cualificada y la reconversión del préstamo cualificado obtenido por subrogación en libre. OTRA COMPRA P.- Si se estaba esperando una VPP en los PAU’s, y debido al retraso se ha decidido comprar otra casa en Madrid, ¿quedan aún posibilidades de optar a esa casa protegida de los PAU’s? R.- Ello va a depender del valor de la vivienda adquirida en Madrid, pues si no supera determinados límites podrá optarse a la adquisición de una VPP en uno de los PAU’s. Si no fuera así, debería transmitirse dicha vivienda con carácter previo. P.- ¿Se pueden vender las casas adquiridas en cooperativa? R.- Debe contemplarse un derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas y locales a favor de la cooperativa por un plazo mínimo de cinco años. De tal modo que, si el socio pretende transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, debe ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, más la revalorización que haya experimentado, conforme al IPC. Transcurridos dos meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos a terceros no socios. Si el socio no actuase así y transmitiera a terceros sus derechos, la cooperativa, si quisiera adquirirlos algún socio expectante, ejercerá el derecho de retracto, debiendo reembolsar al comprador el precio anteriormente señalado más los gastos señalados por el Código Civil. El derecho de retracto podrá ejercitarse durante un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, durante tres meses desde que el retrayente tuviese conocimiento de dicha transmisión. Estas limitaciones no serán aplicadas cuando el socio transmita sus derechos a sus ascendientes, descendientes o cónyuges, en los casos de separación o divorcio.
«De conocer problemas en VPO, se denunciarían»
«Hay que denunciar las estafas»
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