Plazas de garaje. SV246

GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR

EL MUNDO - Viernes 29 de Marzo de 2002 - Número 246
EL ASESOR

Plazas de garaje

MEDIDAS DE LA PLAZA DEL GARAJE. El problema que me atañe se refiere al incumplimiento de las normas urbanísticas en una plaza de garaje. Realicé la compra de una vivienda en construcción con su correspondientes plaza de garaje y trastero. La primera venía asignada con la vivienda y, como en los planos ya estaba delimitada entre dos columnas, quise saber cuál era la distancia que había entre éstas. Me indicaron que sería de 2,5 metros y me garantizaron que tendría esas medidas. Una vez realizadas las comprobaciones, antes de escriturar, me he encontrado con que la plaza de garaje tiene una distancia entre columnas de aproximadamente 2,06 metros, con la dificultad añadida de que la zona para maniobrar con el coche es muy reducida, por lo que considero que no tengo tal plaza de garaje, ya que, a mi entender, no me están vendiendo lo que me dijeron. Antes de escriturar he enviado una carta a la promotora exigiendo otra plaza o, en su caso, la devolución de las cantidades pagadas a cuenta con los daños y perjuicios que suponga, ya que considero que la promotora ha incumplido su contrato al no estar vendiendo lo que especifica en el mismo. Me siento estafada y engañada, por lo que les rogaría me indicasen que opciones tengo a este respecto. María Portabales Vicente.Vigo (Pontevedra)

* Las plazas de garaje deben tener una medidas mínimas que se especifican en los Planes Generales de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias de los distintos ayuntamientos, a fin de permitir el acceso y salida sin dificultades del vehículo que se estacione en las mismas.

Por otra parte, dichos espacios se marcan sobre el pavimento de la planta del edificio destinada a estacionamiento. Así, en Madrid capital, las plazas para vehículos pequeños y medios deben tener unas dimensiones mínimas de 450 centímetros de longitud por 225 centímetros de anchura.

Si las normas vigentes en su ciudad establecen esas dimensiones mínimas de 225 centímetros de anchura, la conclusión es que la plaza de garaje entregada no las cumple.

Para que el Ayuntamiento extienda la licencia de obra de construcción preceptiva es indispensable aportar los correspondientes plazos de situación, alzada, etcétera. En el plano correspondiente estará situada su plaza de aparcamiento y, aplicando la escala que consta al pie de los planos, puede determinarse la distancia existente entre columnas, ya que la información verbal es difícil de justificar.

En el supuesto de que dicha plaza de garaje no se ajustase al plano ni a los mínimos establecidos, puede formular la correspondiente reclamación a la constructora, denunciar el caso a la Oficina de Consumo o presentar una demanda ante los tribunales para obtener la resolución del contrato de compraventa, con devolución de las cantidades entregadas y abono de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la promotora-vendedora.

REPARACIÓN DE DEFICIENCIAS. Compré una vivienda nueva en el mes de mayo que no estaba sometida a la nueva legislación referente a los seguros, por haberse presentado el proyecto antes del plazo de entrada en vigor de la nueva ley. Antes de escriturar la casa informé al promotor de las distintas deficiencias que existían. Además de que algunas de ellas todavía no han sido resueltas, han aparecido nuevos problemas –como humedades– de los que también he informado al promotor verbalmente. Éste, aunque no se niega a subsanarlas, dice que las va a arreglar cuando pasen las lluvias y lo que está haciendo es demorar el tiempo. Asimismo me dice que unas manchas de humedad aparecidas en el techo, que coincide con la azotea, son debidas a un tendedero que pusimos, con lo que debo llevar yo un perito para que me diga a qué es debido.

Además, cuando me entregó la vivienda no me dio los boletines de instalación de gas, ni estaba puesta ésta, ya que decía que el termo estaba en el exterior (patio) y que no era necesaria, por lo que tuve que sufragar yo los gastos de la misma.

Quisiera que me informase sobre si tengo que notificarle por escrito al promotor las deficiencias, plantear un pleito judicialmente o realizar otras actuaciones.
José Joaquín Torres Luque. Sevilla

* El artículo 1.484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento de los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen imposible para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. En estos casos, el artículo 1486 del mismo Código dispone que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, devolviéndosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Por su parte, el artículo 1490 del Código Civil, establece que la acción para reclamar vicios ocultos caducará a los seis meses de la entrega que, cuando se formaliza la compraventa mediante escritura pública, se entiende efectuada en el acto del otorgamiento.

En su caso, usted ha venido reclamando la reparación de los vicios ocultos que tiene la vivienda comprada, desde antes de escriturar, y el vendedor no se ha negado a su reparación, sino que solicita que se aplace la ejecución de la obra hasta que pasen las lluvias. Pero todo ello tiene la dificultad de probar la existencia de tales reclamaciones y ofrecimientos, ya que usted dice que se llevaron a cabo verbalmente.

El constructor, el promotor y los directores facultativos de la obra responden de los defectos de construcción que den lugar o puedan producir la ruina de la obra, a reclamar durante un plazo de 10 años, según establece el artículo 1.591 del citado Código Civil, lo que se podría aplicar a las humedades en el techo, siempre que un técnico informe de que no se deben al tendedero que usted ha puesto.

Por otra parte, si la vivienda se compró con la instalación de gas, el promotor debe abonar los gastos que menciona. En consecuencia, sugerimos que una vez obtenido el informe sobre las humedades, formule la correspondiente reclamación al promotor por carta certificada con acuse de recibo, enviada por el sistema de burofax, con certificación de texto, y si no atiende esa reclamación, podrá hacer una denuncia en la Oficina de Consumo. En definitiva, tendría que acudir a los tribunales, de no obtener una resolución favorable por esas dos vías previas.

TRASTEROS. Vivo en una finca que consta de dos bloques de viviendas y un garaje, todo ello en dos comunidades, una para las viviendas y otra para los garajes. Cuando se edificaron los bloques, uno de los vecinos participó en la construcción de la obra y, aprovechándose de tal situación, hizo aumentar uno de los torreones del ascensor para hacerse un trastero al que se accede por la terraza, el cual, parece ser, tiene escriturado.

Posteriormente, en una junta de la comunidad se decidió realizar todos los trámites para la construcción de un trastero por vivienda en las terrazas. Parece que tiene que existir un acuerdo del 100% de los propietarios para que pueda llevarse a cabo. Este vecino, que ya posee un trastero, nos hizo saber que quiere un trastero por cada una de las dos viviendas que posee, o en su defecto, uno el doble de grande que los demás. Esto no es posible, puesto que el Ayuntamiento sólo permite la construcción de uno por piso y de una medida determinada, por lo que este vecino no da su permiso para la construcción del resto de trasteros.

¿Es cierto que tiene que existir un acuerdo del 100% de la comunidad de viviendas y de garajes para la construcción de dichos trasteros? ¿Es legal que en una comunidad un vecino se aproveche de una zona de la terraza, que debería ser zona comunitaria, para tener un trastero?
Martín Jenaro Mora Velázquez Madrid

* Las terrazas son elementos comunes de las casas construidas en régimen de propiedad horizontal y para alterar su configuración, construyendo trasteros individualizados para los distintos propietarios, se requiere el consentimiento de todos los propietarios conforme al artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal, recordando que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

En su caso, uno de los propietarios, se reservó la propiedad del trastero que se hizo construir en el torreón de uno de los ascensores, lo que es perfectamente lícito. Lo que no parece tan claro es que dicho titular bloquee con su negativa el acuerdo de todos los demás propietarios de construir trasteros en la terraza, por lo que sugerimos que de no llegar a un consenso, se inste, por medio de un juicio ordinario, la adopción del acuerdo, aplicando lo dispuesto en el párrafo final del citado artículo 17 de la ley de la materia.

SU VIVIENDA es un suplemento de

GUIA INMOBILIARIA Y DEL HOGAR
EL MUNDO - Viernes 29 de Marzo de 2002 - Número 246 EL ASESOR

Plazas de garaje


MEDIDAS DE LA PLAZA DEL GARAJE. El problema que me atañe se refiere al incumplimiento de las normas urbanísticas en una plaza de garaje. Realicé la compra de una vivienda en construcción con su correspondientes plaza de garaje y trastero. La primera venía asignada con la vivienda y, como en los planos ya estaba delimitada entre dos columnas, quise saber cuál era la distancia que había entre éstas. Me indicaron que sería de 2,5 metros y me garantizaron que tendría esas medidas. Una vez realizadas las comprobaciones, antes de escriturar, me he encontrado con que la plaza de garaje tiene una distancia entre columnas de aproximadamente 2,06 metros, con la dificultad añadida de que la zona para maniobrar con el coche es muy reducida, por lo que considero que no tengo tal plaza de garaje, ya que, a mi entender, no me están vendiendo lo que me dijeron. Antes de escriturar he enviado una carta a la promotora exigiendo otra plaza o, en su caso, la devolución de las cantidades pagadas a cuenta con los daños y perjuicios que suponga, ya que considero que la promotora ha incumplido su contrato al no estar vendiendo lo que especifica en el mismo. Me siento estafada y engañada, por lo que les rogaría me indicasen que opciones tengo a este respecto. María Portabales Vicente.Vigo (Pontevedra) * Las plazas de garaje deben tener una medidas mínimas que se especifican en los Planes Generales de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias de los distintos ayuntamientos, a fin de permitir el acceso y salida sin dificultades del vehículo que se estacione en las mismas. Por otra parte, dichos espacios se marcan sobre el pavimento de la planta del edificio destinada a estacionamiento. Así, en Madrid capital, las plazas para vehículos pequeños y medios deben tener unas dimensiones mínimas de 450 centímetros de longitud por 225 centímetros de anchura. Si las normas vigentes en su ciudad establecen esas dimensiones mínimas de 225 centímetros de anchura, la conclusión es que la plaza de garaje entregada no las cumple. Para que el Ayuntamiento extienda la licencia de obra de construcción preceptiva es indispensable aportar los correspondientes plazos de situación, alzada, etcétera. En el plano correspondiente estará situada su plaza de aparcamiento y, aplicando la escala que consta al pie de los planos, puede determinarse la distancia existente entre columnas, ya que la información verbal es difícil de justificar. En el supuesto de que dicha plaza de garaje no se ajustase al plano ni a los mínimos establecidos, puede formular la correspondiente reclamación a la constructora, denunciar el caso a la Oficina de Consumo o presentar una demanda ante los tribunales para obtener la resolución del contrato de compraventa, con devolución de las cantidades entregadas y abono de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la promotora-vendedora. REPARACIÓN DE DEFICIENCIAS. Compré una vivienda nueva en el mes de mayo que no estaba sometida a la nueva legislación referente a los seguros, por haberse presentado el proyecto antes del plazo de entrada en vigor de la nueva ley. Antes de escriturar la casa informé al promotor de las distintas deficiencias que existían. Además de que algunas de ellas todavía no han sido resueltas, han aparecido nuevos problemas –como humedades– de los que también he informado al promotor verbalmente. Éste, aunque no se niega a subsanarlas, dice que las va a arreglar cuando pasen las lluvias y lo que está haciendo es demorar el tiempo. Asimismo me dice que unas manchas de humedad aparecidas en el techo, que coincide con la azotea, son debidas a un tendedero que pusimos, con lo que debo llevar yo un perito para que me diga a qué es debido. Además, cuando me entregó la vivienda no me dio los boletines de instalación de gas, ni estaba puesta ésta, ya que decía que el termo estaba en el exterior (patio) y que no era necesaria, por lo que tuve que sufragar yo los gastos de la misma. Quisiera que me informase sobre si tengo que notificarle por escrito al promotor las deficiencias, plantear un pleito judicialmente o realizar otras actuaciones. José Joaquín Torres Luque. Sevilla * El artículo 1.484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento de los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen imposible para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. En estos casos, el artículo 1486 del mismo Código dispone que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, devolviéndosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Por su parte, el artículo 1490 del Código Civil, establece que la acción para reclamar vicios ocultos caducará a los seis meses de la entrega que, cuando se formaliza la compraventa mediante escritura pública, se entiende efectuada en el acto del otorgamiento. En su caso, usted ha venido reclamando la reparación de los vicios ocultos que tiene la vivienda comprada, desde antes de escriturar, y el vendedor no se ha negado a su reparación, sino que solicita que se aplace la ejecución de la obra hasta que pasen las lluvias. Pero todo ello tiene la dificultad de probar la existencia de tales reclamaciones y ofrecimientos, ya que usted dice que se llevaron a cabo verbalmente. El constructor, el promotor y los directores facultativos de la obra responden de los defectos de construcción que den lugar o puedan producir la ruina de la obra, a reclamar durante un plazo de 10 años, según establece el artículo 1.591 del citado Código Civil, lo que se podría aplicar a las humedades en el techo, siempre que un técnico informe de que no se deben al tendedero que usted ha puesto. Por otra parte, si la vivienda se compró con la instalación de gas, el promotor debe abonar los gastos que menciona. En consecuencia, sugerimos que una vez obtenido el informe sobre las humedades, formule la correspondiente reclamación al promotor por carta certificada con acuse de recibo, enviada por el sistema de burofax, con certificación de texto, y si no atiende esa reclamación, podrá hacer una denuncia en la Oficina de Consumo. En definitiva, tendría que acudir a los tribunales, de no obtener una resolución favorable por esas dos vías previas. TRASTEROS. Vivo en una finca que consta de dos bloques de viviendas y un garaje, todo ello en dos comunidades, una para las viviendas y otra para los garajes. Cuando se edificaron los bloques, uno de los vecinos participó en la construcción de la obra y, aprovechándose de tal situación, hizo aumentar uno de los torreones del ascensor para hacerse un trastero al que se accede por la terraza, el cual, parece ser, tiene escriturado. Posteriormente, en una junta de la comunidad se decidió realizar todos los trámites para la construcción de un trastero por vivienda en las terrazas. Parece que tiene que existir un acuerdo del 100% de los propietarios para que pueda llevarse a cabo. Este vecino, que ya posee un trastero, nos hizo saber que quiere un trastero por cada una de las dos viviendas que posee, o en su defecto, uno el doble de grande que los demás. Esto no es posible, puesto que el Ayuntamiento sólo permite la construcción de uno por piso y de una medida determinada, por lo que este vecino no da su permiso para la construcción del resto de trasteros. ¿Es cierto que tiene que existir un acuerdo del 100% de la comunidad de viviendas y de garajes para la construcción de dichos trasteros? ¿Es legal que en una comunidad un vecino se aproveche de una zona de la terraza, que debería ser zona comunitaria, para tener un trastero? Martín Jenaro Mora Velázquez Madrid * Las terrazas son elementos comunes de las casas construidas en régimen de propiedad horizontal y para alterar su configuración, construyendo trasteros individualizados para los distintos propietarios, se requiere el consentimiento de todos los propietarios conforme al artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal, recordando que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. En su caso, uno de los propietarios, se reservó la propiedad del trastero que se hizo construir en el torreón de uno de los ascensores, lo que es perfectamente lícito. Lo que no parece tan claro es que dicho titular bloquee con su negativa el acuerdo de todos los demás propietarios de construir trasteros en la terraza, por lo que sugerimos que de no llegar a un consenso, se inste, por medio de un juicio ordinario, la adopción del acuerdo, aplicando lo dispuesto en el párrafo final del citado artículo 17 de la ley de la materia.