La adquisición de una casa antes de su construcción no tiene por qué entrañar ningún peligro si se procede con precaución
ÁUREA FELIPE
Movimiento de tierras para la construcción de una promoción de viviendas al norte de la capital. / DANI POZO
El año pasado, el 96% de las ventas de casas en Madrid se hizo sobre plano, según datos de la consultora Aguirre Newman. Una tendencia cada vez más de moda, que permite a las promotoras financiarse, correr menos riesgo en la venta –evitando quedarse con unidades en stock– y finalizar cuanto antes el proyecto para comenzar nuevos, aún a costa de no optimizar el precio –ya que si tarda más en vender puede recibir más dinero–. Aunque esta forma de comprar no deja de ser un tanto peculiar, hoy en día nadie se extraña en el mercado inmobiliario por la práctica de este tipo de operaciones, si bien a muchos puede imponer cierto respecto, sobre todo después de lo acontecido con CPV.
El riesgo cuando se compra sobre plano es mínimo, y lo habitual es conseguir la casa tal y como se ha establecido y en la fecha prevista. No obstante, para que las posibilidades de que todo vaya bien sean del cien por cien, lo mejor es dar todos los pasos correctamente, sin descuidar ningún detalle.
Lo primero que hay que tener en cuenta antes de pensar en adquirir este tipo de casas es la diferencia entre la compra a una promotora y la autopromoción a través de una cooperativa. En este último caso, se deben tener en cuenta algunas peculiaridades. La primera es que cuando se decide construir un piso a través de una cooperativa, el primer pago que se va a realizar es el de la incorporación a la misma, un dinero que pasará a formar parte del capital social de dicha cooperativa. La segunda, que el dinero que se vaya entregando puede estar destinado bien a la construcción de la casa o bien a la adquisición del suelo sobre el que se levantará.
Aquí surge un pequeño inconveniente, y es que, según la Asociación Nacional de Empresarios Gestores de Cooperativas y Comunidades de Viviendas (Agecovi), ninguna de las tres compañías de seguros de caución que operan en España opera sobre las cantidades entregadas a cuenta destinadas a la compra de suelo. Esta misma Asociación recomienda así, para obtener las máximas garantías, comprobar el registro de la cooperativa en la Consejería de Trabajo y, si se trata de vivienda protegida, en Urbanismo. Por último, se debe tener en cuenta que, a diferencia de cuando se compra un piso a una promotora –que se va a encargar de todo–, en el caso de las cooperativas las decisiones las toman los miembros, por lo que hay que estar pendiente de todo el proceso, acudiendo a las asambleas y tomando parte en las decisiones.
En el segundo caso, es decir, cuando se compra un piso a una promotora de viviendas, para alcanzar los objetivos –es decir, la entrega de la casa concreta, en la fecha determinada y al precio estipulado–, el primer paso es pedir las credenciales del promotor o del constructor. Para evitar empresas insolventes o poco serias, es aconsejable acudir al Registro Mercantil para solicitar información de las mismas o consultar en la Cámara de Comercio de la localidad su situación.
INFORMACIÓN
También se debe tener en cuenta que el vendedor debe ser el propietario de los terrenos donde se va a edificar; para esta comprobación es necesario acudir al Registro de la Propiedad. Aunque no es lo habitual, hay que prestar atención a posibles cargas que afecten al suelo. Para la comprobación de las licencias se puede acudir a Gerencia de Urbanismo, Junta de distrito u órgano municipal.
Una vez hechas estas pesquisas, es hora de centrarse en la casa que se va a adquirir. Puesto que será imposible ver la vivienda hasta que pase un tiempo, la descripción es sumamente relevante. La información que debe suministrar el promotor en la venta de viviendas a particulares está establecido en el RD 515/1989, de 21 de abril. Entre los requisitos contemplados aparecen los datos registrales del inmueble o expresión de que no está inscrito; plano general del emplazamiento; trazado de la redes de suministro y medidas de seguridad; descripción de la vivienda; relación de materiales empleados en la construcción, etcétera. La información que da el promotor tiene carácter contractual, por lo que las partes pueden exigir su cumplimiento.
Si finalmente la casa que ofrece la promotora se ajusta a las necesidades y el comprador decide decir sí a la operación, seguramente, lo primero que le exija la empresa sea una reserva: una cantidad de dinero que puede descontarse o no del precio total de la casa, según se pacte. En caso de no especificarse nada, se sobreentiende que efectivamente esa cantidad forma parte del pago del total del precio de la casa.
CONTRATO DE COMPRAVENTA
A continuación llegará uno de los momentos más relevantes y en los que debe poner mayor cautela: la suscripción del contrato privado de compraventa, con efectos sólo entre las partes. Éste, por si mismo, no produce la transmisión de la propiedad, que sólo se da cuando se hace la entrega de llaves al comprador, momento en el que debe hacerse la escritura pública.
Sin embargo, su firma permitirá incluir con precisión, al menos, aspectos como la identificación precisa de la vivienda que se adquiere y su distribución, así como las memorias de calidades y los elementos adicionales, si existen; la fecha prevista de entrega de la vivienda; el precio exacto y la forma de pago; y las garantías que aporta el vendedor, de acuerdo con la ley, de que el comprador tiene asegurada la recuperación del dinero entregado a cuenta en caso de que la vivienda no se entregue en la fecha prevista. Las únicas garantías válidas legalmente son un aval de banco o caja de ahorros o un seguro de caución, en todos los casos emitido por entidad autorizada legalmente para operar en España.
Estos dos últimos puntos son, quizás, los más delicados, ya que empieza a tocar de lleno al bolsillo: llega el momento de hacer los desembolsos. El primero (aparte de la reserva ya mencionada, si la hubiera) es el correspondiente a la señal o arras –concepto jurídico recogido en el artículo 1454 del Código Civil–. En este caso se aconsejan las llamadas arras confirmatorias, que suponen una aceptación en firme del contrato. Si se optara por las llamadas arras penitenciarias se encontraría con que el vendedor podría resolver el contrato y pagar las penalizaciones establecidas. Esto se produce porque el precio pactado inicialmente puede ser inferior al del mercado, en el momento de entrega de la vivienda, algo relativamente frecuente debido a la volatilidad de los precios.
A continuación llega la hora de hacer los pagos estipulados en el contrato. El comprador debe asegurarse de que la entidad bancaria en la que se van a depositar las cantidades a cuenta es de la máxima fiabilidad y garantía, y de que dichas cantidades no van a ser utilizadas para otro fin que no sea la construcción de la vivienda.
Por su trascendencia, este apartado merece la máxima reflexión. A saber: cuando una persona física o jurídica decide comprar una casa sobre plano, en base al contrato privado de compraventa, se obliga a realizar una serie de anticipos periódicos de cantidades destinadas a financiar dicho proyecto promotor, tanto si es una empresa como si es una sociedad cooperativa. De acuerdo a la Ley 57/68 de 27 de julio así como a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el promotor, cooperativo o privado, está obligado a suscribir un seguro de Afianzamiento de Cantidades Anticipadas, por el cual se garantiza a los compradores la devolución de las cantidades anticipadas para la compra de la vivienda si la construcción de ésta no se lleva a buen fin.
En caso de tener que proceder a su devolución, estas cantidades deberán incluir el interés legal correspondiente (un 6% anual) y tendrán, como máximo, el capital asegurado. Al ser obligatorio, el comprador tiene derecho a que el promotor le haga entrega de un certificado individual de dicho seguro a su nombre como asegurado en el que se reflejen todas aquellas cantidades entregadas durante el proceso de construcción hasta el momento real en que el comprador recibirá su vivienda.
SEGUROS
Este seguro pretende garantizar a los compradores de viviendas que las cantidades entregadas al promotor se destinarán exclusivamente a sufragar y atender los gastos que conlleva la construcción del proyecto inmobiliario, por lo que deben ser ingresadas en una cuenta bancaria de carácter especial.
Sólo las compañías de seguros, debidamente inscritas en la Dirección General de Seguros, con autorización para operar en el ramo y solvencia acreditada pueden ofrecer esta cobertura. Las promotoras de viviendas sustituyen, en algunos casos, este seguro de caución por un aval bancario. Esta posibilidad también la contempla la ley 57/68.
Por otro lado, la LOE también obliga a los promotores a subscribir una póliza de daños o de caución que garantice durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan un origen o puedan afectar a su cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan su estabilidad.
Es importante recordar que sin la contratación de este seguro no se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de obra nueva del edificio.
Este reportaje se ha realizado con la colaboración de Aguirre Newman, Asprima, Vallehermoso, Ferrovial, Fuci, Cecu, Agecovi, la Consejería de Obras Públicas de la Comunidad de Madrid, ACC y The St. Paul.
PECULIARIDADES DE LA PROTEGIDA
Cuando se trata de la compra de una vivienda protegida, existen algunas peculiaridades respecto a la libre. Lo primero es que una cosa es vivienda pública, de construcción o promoción pública –Ivima o plan de jóvenes y mayores–, en cuyo caso, la Administración es la que se ocupa de promoverlo, de tal manera que no hay adjudicatarios previos, sino que éstos obtienen su casa una vez construida. Y otra cosa son las viviendas construidas por agentes privados pero con calificación de protegidas. En este caso, el comprador puede consultar en la Comunidad si el constructor efectivamente tiene el proyecto, ya que, desde la Dirección General de Arquitectura y Vivienda se otorgan las calificaciones provisionales (antes de empezar) y las definitivas (una vez culminadas las obras).
Esta última garantiza que las viviendas cumplen la normativa vigente. Además, es posible consultar los precios a los que pueden venderse, estipulados por la Administración a través de los módulos de vivienda protegida. Esta información es pública y disponible. Por otro lado, la Comunidad de Madrid ha prohibido las mejoras en las viviendas protegidas sin acuerdo entre las partes para evitar los sobreprecios en su venta. En este sentido, se está elaborando una ley sancionadora.
