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| Convierta un piso antiguo en varios nuevos |
| Los expertos recomiendan esta opción, en la que todo el mundo gana: los particulares encuentran lo que buscan por menos precio, las empresas que se dedican a ello obtienen importantes beneficios y el urbanismo sale reforzado |
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JULIÁN ALBERTO MARTÍN
A mal tiempo, buena cara. En un momento en el que el precio de la vivienda no deja de subir, muchas personas están buscando soluciones imaginativas para poder adquirir su casa en las mejores condiciones posibles. SU VIVIENDA le ofrece todos los datos para que pueda lanzarse a una aventura que puede resultar muy positiva si se planifica y realiza correctamente: la de comprar una vivienda antigua, con superficies grandes y techos altos y, mediante una obra, hacer de ella dos (o más) pisos rehabilitados, actualizados y mucho más habitables.
No todo el mundo tiene por qué comprar vivienda de obra nueva. De hecho, la usada gana cada vez más valor, sobre todo en el caso de que se quieran buenas ubicaciones. Sólo es cuestión de hacer una buena y meditada reforma para poner al día el piso en cuestión.
El problema muchas veces está en el tamaño. Si las promociones que se comercializan en nuestro país son de casas en su mayoría con tres o cuatro habitaciones, el parque de viviendas existente, correspondiente a la usada, es de unidades mucho más grandes. Abundan los edificios con pisos de más de 200 metros cuadrados, sobre todo en el centro de las ciudades. Además, suelen presentar una estructura de las habitaciones completamente desfasada con las necesidades de las nuevas familias.
En definitiva, visto lo visto, la oferta no se corresponde con la demanda. En este caso, dado que la demanda no cambia, la mejor opción es cambiar la oferta: hacer de esas viviendas otras nuevas, más adecuadas a la realidad actual.
LA TEORÍA...
Esta opción es muy positiva desde varios puntos de vista. En primer lugar, el consumidor puede conseguir la vivienda que necesita por bastante menos dinero. De todas formas, hay que calcular bien los gastos, dado que una reforma de este tipo es bastante más cara que cualquier otra: no hay que olvidar que se trata de hacer un replanteamiento integral de la superficie, incorporando baños y cocinas donde no había, por ejemplo. Más adelante le damos cifras orientativas de los presupuestos más comunes.
Por otro lado, diversos técnicos consultados estiman que se trata de una opción a potenciar desde el punto de vista urbanístico. Las ciudades crecen en la periferia cada vez más, pero el casco antiguo se va quedando viejo y obsoleto: incluso algunos hablan del riesgo de desertificación residencial de los centros urbanos. La opción de rehabilitar vuelve a traer vida a las calles y a los barrios muertos.
Y todo esto, además, se puede realizar con importantes beneficios empresariales, en el caso de que sean entidades privadas las que se encarguen de ello. Cada vez son más las firmas que se dedican a hacer rehabilitaciones integrales de edificios. El último en incorporarse a esta tendencia –la pasada semana– ha sido Antonio Catalán, el dueño de la cadena AC Hoteles.
... Y LA PRÁCTICA
La legislación aplicable a este tipo de rehabilitaciones se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, en términos genéricos, y por el Plan General de Ordenación Urbana, en los específicos.
Sobre la Ley, es en su artículo 8 donde se habla de esta posibilidad. En él se especifica que «los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte». El legislador añade que «en tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados».
El punto fundamental que usted deberá tener en cuenta, por tanto, es que, para hacer una reforma de este tipo, debe contar con la aquiescencia de la totalidad de los propietarios con los que compartirá la finca.
Además, aunque la tenga, sepa que hay que cumplir con unos requisitos técnicos para que el Ayuntamiento dé el visto bueno a la intervención. Las nuevas construcciones deben ser lo suficientemente grandes, y tienen que contar con una buena ventilación, salida independiente a la escalera, etcétera. Además, las obras no deben afectar a la estructura del edificio.
En el caso de que esté pensando en adquirir un piso antiguo para dividirlo, debe tener en cuenta estas dos cuestiones antes de comprar, para no llevarse sorpresas desagradables. Junto a ello, en estos casos hay que tener un cuidado especial para conocer el estado de conservación de la finca, si tiene pasada la Inspección Técnica de Edificios, etcétera.
Una operación de este tipo exige por tanto buenas dosis de paciencia y conocimiento. Hay que ver muchos pisos y patearse la ciudad, pero al final se trata de algo muy rentable. Sólo es cuestión de echarle tiempo y estar aconsejado por un buen técnico.
Además, una vez dividido, hay que hacer de cada unidad una finca registral. En el caso de que esto no sea posible, una opción que comenta algún experto consultado es el alquiler, mediante la creación de proindivisos: legalmente, no se alquilaría el piso entero, sino dos (o más) proindivisos. Esta solución también es válida para el caso de que el propietario viva en una división del piso, y alquile otra u otras. El problema de esta solución se presentaría en el caso de que se quisiera vender una de las partes, algo que no sería posible.
En todo caso, prácticamente todos los expertos animan a que los particulares se decidan a realizar operaciones de este tipo. Hay que buscar bien las oportunidades, porque las hay al alcance de la mano.
Después, cuando está todo comprobado y asegurado, es cuando comienza la reforma. Como precio orientativo, se puede apuntar a los 480 euros por metro cuadrado. Es un tipo de obra mucho más caro que otros, porque suele consistir en tirar todo lo que hay, y hacerlo todo nuevo. De todas formas, el precio puede variar mucho en función de las limitaciones propias de la vivienda: si ésta tiene más posibilidades, siempre es más barato.
En el precio se incluye el proyecto, que suele representar un 10%, aproximadamente, del presupuesto de ejecución de la obra.
A continuación, hay que revisar los contratos con los suministradores básicos. En el caso de las compañías eléctricas o del agua, habría que instalar contadores divisionarios; mientras que en el caso de las de gas y electricidad, serían necesarios contadores individuales.
COMPRAR PISOS PARTIDOS
Desde el lado del comprador, también hay que saber distinguir. Para saber si es legal un piso que proviene de una segregación, lo primero es acudir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple. Así podrá saber si el vendedor es efectivamente dueño de la casa, y si, además, ésta tiene cargas o no.
Después, es conveniente acudir al Ayuntamiento para averiguar la situación urbanística de la finca. Esto le permitirá conocer si hay una declaración de ruina del edificio o si hay alguna infracción urbanística.
Además, en el Ayuntamiento hay un registro público donde constan todos los edificios en ruinas o que tienen abierto un proceso. No obstante, puede suceder que el procedimiento no se haya abierto, por lo que una buena opción es que visite el piso acompañado por un técnico de su confianza, para que le eche un vistazo al edificio.
En el caso de que la transformación de la casa esté en curso, debería enterarse de qué tipo de licencia de obra se tiene concedida. La mejor garantía es que el piso tenga ya la licencia de primera ocupación, porque eso significaría que ya ha sido rehabilitado y que la finca reúne todas las condiciones.
La información se ha realizado con la colaboración de Pablo Díaz-Romeral, director técnico de Tasamadrid; Carlos Ferrer-Bonsoms, director de suelo y residencial de Jones Lang LaSalle; Luis Pérez, director general de Don Piso; Calixto Moralejo, jefe de proyectos de Reparalia; y Alfonso Arnaiz, director adjunto de Arnaiz Consultores.
 EJEMPLOS DE REFORMA DE DOS PISOS EN EL CENTRO DE MADRID
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