¿Quién se embolsa los miles de euros que usted paga cuando compra una casa?
El coste del suelo representa en Madrid la mitad del precio de venta del piso y los gastos de construcción más de la cuarta parte, lo que ha reducido el margen de beneficios del promotor inmobiliario hasta un 15% o un 17%
DAVID GONZÁLEZ
El bebé aún no ha nacido, pero ya representa un gasto. Sus padres ya contactan con un pediatra, compran una cuna en una tienda de muebles, pañales en una droguería y un sonajero en una juguetería. Con los pisos ocurre lo mismo. La cadena alimenticia de la vivienda tiene múltiples eslabones y mucho antes de que el propietario reciba las llaves de su nuevo hogar, diferentes profesionales y empresas han sufragado el parto.
En la gestación de un piso entran en juego varios familiares y amigos. Primero, los padres de la criatura: el promotor –que compra suelo para edificarlo y vender las casas– y la constructora encargada de realizar las obras pertinentes.
En segundo término, la supervisión del nacimiento la realiza el arquitecto –tanto de la gestión del suelo como de la edificación–, con ayuda del aparejador –que supervisa la obra– y del ingeniero –que se ocupa de las instalaciones de suministro a las telecomunicaciones–.
Además de estos profesionales de la medicina inmobiliaria, tras la implantación de la Ley de Ordenamiento de la Edificación (LOE) también participan en el proceso las empresas de control de calidad, –supervisan y evalúan la marcha de los materiales y de las obras–, así como las aseguradoras –suscriben pólizas para cubrir los posibles daños estructurales y la responsabilidad civil del promotor–.
SU VIVIENDA ha querido explicarle mediante un ejemplo gráfico –un piso en Madrid de 110 metros cuadrados con un precio de 222.640 euros– dónde va a parar todo el dinero que usted, como comprador, abona por su nueva casa.
Los principales costes, por orden de ponderación, provienen de la compra de suelo. Luego aparecen las partidas destinadas al gasto de construcción. En el tercer grado de importancia está el margen que consigue el promotor, aunque tampoco hay que olvidar los diferentes impuestos locales y estatales que gravan la vivienda desde su embrión hasta su bautizo.
SUELO
El suelo es la cuna donde se instalan los pisos y actualmente representa la partida más importante de la batería de gastos en los que incurre la promotora al acometer un nuevo proyecto residencial.
A nivel nacional, el suelo finalista supone cerca del 24% del precio de venta del piso, según datos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Sin embargo, si el nacimiento se produce en Madrid, este porcentaje se eleva hasta el 50% de media o hasta el 70% en algunas ubicaciones.
Además de la adquisición del solar, la promotora deberá costear su gestión –ejecución del proyecto de edificación, honorarios del arquitecto, cesión del 10% del terreno al ayuntamiento, los impuestos y tasas municipales derivados de la construcción...), lo que también incrementa el coste por metro cuadrado.
De ahí que, tal y como muestra el gráfico superior, por cada euro que usted pague por su piso, la mitad de este importe se destine para la compra y desarrollo del suelo en el que se ubicará la vivienda.
COSTES DE CONSTRUCCIÓN
En el siguiente escalafón por orden de importancia aparecen los gastos de construcción que, según las fuentes consultadas, suelen suponer entre el 26% y el 36% del precio final del inmueble.
El boom inmobiliario del último lustro ha venido acompañado de la falta de personal cualificado y de retrasos en los suministros por desajustes de la oferta. El resultado es que se ha producido un efecto inflacionista, tanto en la mano de obra como en los materiales, debido a la pujanza que experimenta el sector constructor desde 1998.
PROMOTOR
Pese a lo que se pueda pensar a tenor de la incesante subida del precio de la vivienda, los márgenes del promotor se han ido reduciendo paulatinamente durante estos años, por la celeridad que tienen de vender las promociones y por el aumento de los costes, en especial, por la carestía del suelo.
«El promotor fija su rentabilidad de antemano porque conoce con antelación los gastos a los que se enfrenta», explica Pilar Jiménez, responsable del Departamento Económico de Grupo i.
A principios de los 90, el negocio promocional contaba con una rentabilidad del 25%. Actualmente, este margen de beneficios se ha reducido hasta situarse entre el 15% y el 17% anual, según la consultora.
En el caso de que la promoción la realice una cooperativa, la vivienda puede salir más barata, pues el margen con el que operan estos promotores cae hasta el 10%, según cifras proporcionadas por la Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendas (Agecovi).
«Los promotores buscan gestionar con rapidez el producto para obtener la rentabilidad prevista. En una promoción de 50 viviendas no llegas a cubrir un margen del 17%, si dejas de vender siete pisos», explica César Barrasa, director de Investigación y Mercado de Aguirre Newman.
«El mercado residencial ha madurado, los costes se han incrementado y las ventas son más eficientes; sin embargo, la gran incógnita es el precio del suelo. Para calidades iguales en la vivienda, sólo cambia este coste, lo que condiciona la rentabilidad esperada por el promotor», explica José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
En cambio, las facilidades de financiación han mejorado y los gastos financieros –que alcanzaban el 5% del precio de venta del piso en 1996– se han reducido por la continua caída de los tipos de interés en los últimos años.
Las promotoras consiguen dinero barato de los bancos –préstamos promotores al 4% anual o letras de cambio a un año al 3%– para financiar hasta el 75% del suelo o la totalidad en localizaciones muy céntricas y costear el desarrollo de la promoción, con lo que el gasto financiero sólo representa cerca del 2% del precio de venta del piso.
El resto de gastos, como los de comercialización, se han mantenido constantes en el tiempo, puesto que las promotoras han creado su propio departamento comercial. No obstante, cuando la venta de los pisos la realiza un tercero –agentes de la propiedad inmobiliaria, franquicias inmobiliarias, consultoras, etcétera–, la comisión oscila entre el 1,5% y el 3% para promociones grandes y puede ascender al 10% en viviendas de zonas costeras.
ESCRITURAS E HIPOTECAS
Una vez conocida la cascada de costes que rodean al nacimiento de un piso, el propietario deberá afrontar más gastos derivados de la compra de su nueva casa. Aquí entran en juego otros padrinos del inmueble, como son los bancos y su oferta de hipotecas.
En nuestro ejemplo, para financiar una vivienda de 222.640 euros en la Comunidad de Madrid, normalmente usted obtendría de su entidad el 80% del valor de tasación; es decir sólo 178.112 euros. El resto deberá aportarlo en efectivo.
Aparte, su banco le pedirá una provisión de fondos del 10% del importe solicitado (17.811 euros) para sufragar los impuestos y gastos del préstamo hipotecario y de la operación de compra. En este momento, y antes de la entrega de llaves del piso, alrededor de este negocio colateral crediticio entran en juego otros profesionales.
Hablamos de los tasadores –emiten el valor de la casa para que el banco conceda el crédito–, los notarios –dan fe de las escrituras–, la gestoría –tramita el papelo– y el registrador, que inscribe las escrituras de hipoteca y compraventa. Además, vuelven a aparecer las aseguradoras, con los seguros del hogar.
La fiscalidad de la construcción de viviendas es un coste casi invisible para el comprador, pero cuyo importe va incorporándose de forma paulatina según se entregan las promociones.
«Los ayuntamientos nos gravarían con el Impuesto de Tracción Mecánica si las casas se movieran de un lado para otro». Con esta ironía, Javier García-Valcárcel, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), mostraba recientemente su descontento por todos los gravámenes municipales que sufre la vivienda, desde que se compra el terreno hasta que se entregan las llaves.
La promotora ha tenido que ir sumando a sus costes una serie de impuestos que inevitablemente repercuten en su cliente durante todo el proceso y que aumentarán este año con la reforma de la financiación de las Haciendas Locales.
La compra de suelo, por ejemplo, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y a la denominada plusvalía (Impuestos sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Los ayuntamientos también recaudan por la ejecución de las obras a través del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
En definitiva, un suma y sigue de impuestos que encarecen en cerca de un 1% la vivienda, según estimaciones de la APCE.
Toda esta carga fiscal redunda en un mayor precio de venta y, por tanto, los compradores tendrán que pagar más importe en concepto de impuestos indirectos a la hora de cerrar la operación.
No olvidemos que el nuevo propietario deberá abonar sobre el precio de venta el 7% de IVA en caso de vivienda nueva –el 4% para la protegida– y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a la hora de firmar la escritura.
Este último tributo, en Madrid supone abonar el 1% del valor escriturado siempre que la casa tenga un precio superior a 180.304 euros, o el 0,5% para importes inferiores.
Una vez adquirida la condición de propietario del inmueble, cada mes de noviembre su municipio le pasará el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
En resumen, una enorme batería de costes no tan invisibles para el comprador.
