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| NORMATIVA / Los arrendadores deberán optar por desarrollar su negocio como personas físicas sin actividad económica, como empresa o como sociedad patrimonial |
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| El alquiler busca fórmulas para rentabilizar los cambios fiscales |
| La supresión de la transparencia fiscal afecta de lleno al negocio residencial |
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DAVID GONZÁLEZ
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Un piso alquilado en Madrid cuesta 948 euros de media, según un estudio realizado por SU VIVIENDA./ÁNGEL CASAÑA. |
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Muchos caseros deberán replantearse su actual situación jurídica para rentabilizar los cambios aprobados para el alquiler de viviendas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
Las alternativas pasan por desarrollar este negocio como empresa, como persona física sin actividad económica o bien constituir una sociedad patrimonial.
Sólo estas dos últimas opciones se benefician de la nueva bonificación del casero, que permite reducir el 50% de los rendimientos netos obtenidos por los alquileres (ver gráfico adjunto).
Los expertos consultados aseguran que no hay consejos generales, sino que cada decisión dependerá del patrimonio y del nivel de rentas del sujeto pasivo.
FIN DE LA TRANSPARENCIA
Hasta el año pasado, los arrendadores con mucho patrimonio constituían una empresa pantalla para eludir el régimen de transparencia fiscal, al que estaban obligados si más de la mitad de sus activos no procedían de una actividad económica.
La fórmula para estos caseros adinerados era sencilla: podían evitar los tipos máximos del IRPF y tributar por el IS siempre que tuvieran un local y un empleado contratado a tiempo completo. Sin estos dos salvavidas, tenían que adherirse a dicho régimen.
Pero, desde el 1 de enero, con la supresión de la transparencia fiscal, los arrendadores que estaban bajo este régimen se enfrentan a un cruce de caminos.
Durante 2003, la primera vía de las sociedades transparentes puede ser disolver la empresa y repartir los bienes entre los socios, para su posterior explotación, sin coste fiscal añadido.
Sin embargo, si el reparto es entre personas físicas, se pierde la antigüedad de los activos a efectos de la venta posterior, con lo que no se benefician del tipo fijo del 15% para las plusvalías de más de un año.
El otro atajo implica constituir una sociedad patrimonial, que es como ahora se llaman las sociedades de mera tenencia de bienes.
Bajo esta nueva denominación, a medio camino entre el IRPF y el IS, los caseros pagarán un tipo fijo del 40% por sus beneficios netos en el IS y un 15% por las plusvalías de los inmuebles no sujetos a una actividad empresarial.
En cambio, los gastos deducibles son más limitados, pues los dicta el IRPF, y la base imponible nunca podrá ser negativa.
Reportaje realizado con la colaboración de Reaf, Quality Información y Gestión y Félix Bornstein, abogado.
 LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE VIVIENDAS
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