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| Fraudes, picarescas, dinero negro… La cara más sucia de la vivienda |
| Algunas prácticas son sólo pequeas irregularidades; otras, delitos en toda regla y con mayúsculas |
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ÁUREA FELIPE
Una publicidad que dice que su casa está a 10 minutos del centro cuando no hay día que tarde menos de una hora? ¿Le piden 84.140 euros por un piso ms otros 60.000 adicionales en negro porque es VPO y no pueden cobrárselos en escritura? ¿Entrega dinero para una compra y no se lo avalan? ¿Le colocan un hogar usado sin comunicarle cargas? ¿Se niegan a hacerle un contrato de alquiler para no declarar las rentas?…
Son algunos ejemplos de la cara menos amable de la vivienda. Este tipo de prácticas no son lo habitual, pero tampoco son fruto de la invención popular.
El mercado inmobiliario lucha, mayoritariamente, por la transparencia y la buena conducta, aunque, en la párctica, es patente la coexistencia de un lado oscuro auspiciado por algunos empresarios y particulares sin escrúpulos que, sobre todo en tiempos de bonanza y del todo se vende, intentan sacar más tajada.
Este lado oscuro de la vivienda es aún más sangrante cuando los usuarios están amparados por la ley, pero se ven obligados a asumir condiciones poco favorables, a aceptar pagos en dinero B o a abonar sobreprecios injustiÞcados en vivienda pública, por ejemplo, urgidos por la necesidad o el desconocimiento.
El caso, trasladado a otros negocios, es revelador: existen boyantes mercados de venta de objetos robados porque alguien los compra a sabiendas de su procedencia. En el supuesto de la vivienda, la trampa es mucho más sutil: se paga en negro porque todos lo hacen, se tragan sapos porque es lo habitual… De no comulgar con estas ruedas de molino, siempre habrá otro en la cola dispuesto a decir amén.
SU VIVIENDA ha hecho una lista con las prácticas menos ortodoxas y le da las pautas de lo que puede hacer ante tales situaciones, que pueden afectar a consumidores y a profesionales, porque vivos los hay en todas partes.
No es lo deseable ni lo habitual en la mayoría de los casos. Pero hay prácticas en el mercado inmobiliario poco ortodoxas que convierten a este sector en auge en un terreno pantanoso. Algunas, simplemente son poco laudables; otras, rozan la ilegalidad y, las menos, caen en ella de forma rotunda. Lo que está claro es que haberlas, haylas, sobre todo en momentos álgidos, como los que se viven actualmente. No entrar al trapo es la primera consigna para no fomentar estas situaciones: la reclamación ante Consumo o la denuncia son quizás las únicas armas para combatirlas. En cualquier caso, erradicar este mal, no es tarea sencilla.
SU VIVIENDA ha querido recopilar algunas de las prácticas menos deseables y, con la ley en la mano, explicarle cómo conviene actuar ante cada una de ellas, tanto si es comprador, vendedor, arrendatario o arrendador. Nadie escapa, a priori, a la posibilidad de convertirse en víctima de alguna de ellas.
El mercado de vivienda usada es uno de los terrenos en los que se producen algunas de las faltas más graves y con mayor frecuencia, si bien, como coinciden en apuntar las fuentes consultadas, cada vez es menos habitual. Entre ellas, una de las más conocidas, que viene a ser como un secreto a voces, es la petición –por parte del vendedor– u oferta –por parte del comprador– de dinero negro para satisfacer parte del pago de la casa.
«Con ello, el comprador se ahorrará el porcentaje correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre esa parte del precio no declarada, y el vendedor podrá reflejar en su IRPF un menor incremento patrimonial derivado de la venta». Así explica el motivo de la trampa el bufete Echeandía & Alevito, que también alerta de los riesgos que supone para ambos.
«En Madrid, desgraciadamente, se da mucho, aunque cada vez menos. Su auge se produjo con la entrada del euro. En cualquier caso, es imposible cuantificar», dice Sigfrido Herráez, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid.
Ésta, tal vez, sea una de las prácticas fraudulentas más populares, pero no la única en segunda mano. La ITV de los edificios (ITE), en Madrid, ha traído de la mano vicios. Si el propietario es pícaro y el comprador incauto, y no hace averiguaciones, el adquiriente puede encontrarse que, además de la casa, tiene en su haber una importante deuda futura.
«Para evitar esto, el comprador debe recabar toda la información del Presidente o Administrador de la Comunidad. También es recomendable consultar en los respectivos ayuntamientos, por si existiera algún expediente abierto», explica el mencionado bufete.
«Un fenómeno que se está viviendo mucho actualmente en el centro de Madrid es poner a la venta casas cuya ITE va a ser muy costosa. Sus inquilinos no pueden pagarla; entonces deciden deshacerse de la vivienda. En cualquier caso, es muy sencillo comprobar esta carga. Basta con una visita a Gerencia de Urbanismo», dice Herráez. «Cada vez se hacen más consultas de este tipo. Incluso el objetivo es que se pueda comprobar on-line», dice Juan Bautista Serrano, responsable del Departamento de Control de ITE.
También, a raíz de la ITE, puede ocurrir en alguna ocasión, si bien no es frecuente, que los profesionales encargados de realizar la inspección acepten primas a cambio de dictámenes favorables. «De ser así, incurrirían en graves responsabilidades, incluso de índole penal», según Echeandía & Alevito.
En la compraventa de vivienda nueva, si bien las malas costumbres se producen de forma más puntual, lo cierto es que son mucho más variadas. Es decir, aquí la picaresca se da relativamente poco, pero en más frentes. Desde la solicitud de dinero negro por parte del promotor –pasando por retrasos en la entrega, desperfectos en los acabados que no se reparan, malas calidades o distintas a las pactadas– hasta utilización de publicidad engañosa, por poner algunos ejemplos.
«En cualquier caso, estas prácticas se suelen reducir a empresas de dudosa reputación o solvencia», matiza José Manuel Galindo, secretario general de Asprima. Aún así, existen. Por ejemplo, la mencionada petición de dinero negro. «Esto es habitual en los casos en que el promotor o gestor (en caso de cooperativas o comunidades de propietarios), cuenta con límites legales en los precios de la vivienda (como es el caso de la VPP). Con ello se transgrede la normativa administrativa de vivienda protegida, lo que puede ser objeto de denuncia, tanto ante las instancias administrativas como ante los tribunales», explica Echeandía & Alevito.
Pero si esto es denunciable, no menos lo debe ser el hecho de recoger cantidades entregadas a cuenta en concepto de compra de una casa sin avalarlas. «No siempre se aseguran, pero se trata de una obligación desde 1968. El comprador debe exigir el documento de aval o seguro de caución sobre las cantidades que entregue», afirma el bufete.
En cuanto a la entrega con demora, «puede dar lugar a la indemnización de los perjuicios que este retraso cause al comprador o, incluso, ser causa de resolución del contrato a instancia del comprador».
Por otro lado, son numerosos los supuestos en los que la vivienda se entrega con desperfectos o vicios ocultos. La LOE recoge los plazos de garantía en función del tipo de defecto de que se trate, pudiéndose ejercitar acciones legales. Menos frecuente es no entregar el Libro del Edificio o memoria de calidades, tal y como obliga la ley, o hacer publicidad engañosa. Y en extinción, las prácticas de imponer el notario al comprador o la obligación a la subrogación al crédito del promotor. En algún frente se avanza.
En el colmo de la desfachatez, o sea, en el fraude, se sitúan las ventas de casas sin poseer el suelo.
Este reportaje se ha realizado con la colaboración del bufete Echeandía & Alevito; Consejería de Obras Públicas de la CAM; Fernando García Notario, presidente de los APIS; Sigfrido Herráez, concejal de Movilidad Urbano y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid; Fuci; Andrés Oñoro, arquitecto jefe de Control del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; Asprima; Departamento de Control de ITE; Colegio de Administradores de Fincas de Madrid; Manuel Martí, secretario general de la APCE; y Orencio Osuna, presidente de Agecovi.
 EL LADO OSCURO DEL MERCADO INMOBILIARIO: COMPRAVENTA
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