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| El Asesor |
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COMPRESORES EN FACHADAS. Hace cinco años, en una junta de vecinos, se acordó por mayoría prohibir los compresores de aire acondicionado en la fachada del edificio. Con esta medida se obligó a dos propietarios a cambiar la instalación que tenían y a colocar los compresores en el interior de su vivienda. En la última reunión de la junta se ha aprobado que ahora sí es posible instalar los equipos de aire acondicionado en el exterior. ¿Qué tipo de mayoría es necesaria para estas decisiones? Los propietarios que cambiaron su instalación obligados por la comunidad, ¿pueden reclamar?
Alberto Pérez Cabello.
Madrid
La fachada exterior de las casas en régimen de propiedad horizontal es un elemento común por estar comprendida en la relación de dichos elementos que hace el artículo 396 del Código Civil. Siendo elemento común, no se pueden realizar alteraciones en dicha fachada, en virtud del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, se admite por los tribunales que la junta de propietarios, por acuerdo de todos los titulares, puede autorizar la alteración de elementos comunes y, por tanto, la instalación de compresores de aire acondicionado en dichas fachadas, pero debemos consignar que el Ayuntamiento de Madrid es contrario a esa instalación y no concede licencias a esos efectos, salvo la existencia de esos equipos en las casas antiguas.
También debemos señalar que los tribunales han respaldado el acuerdo adoptado por la mayoría de los propietarios de modificación de fachadas, como apertura de ventanas, adoptado por la mayoría de los propietarios, cuando ya existan otros cambios en la fachada.
Si la junta, aplicando la Ley, denegó en ocasión anterior la autorización para instalar compresores, ese acuerdo es firme, y no se puede ahora impugnar cinco años después, sobre la base de que ahora sí se ha autorizado una instalación similar, que sí podría impugnarse por la vía judicial, siempre que los discrepantes hayan salvado su voto en la junta y si no asistieron, hayan comunicado su discrepancia dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.
HUMEDAD. Llevo viviendo tres meses en un chalé nuevo recién comprado y están apareciendo manchas negras de humedad por todas las paredes. La verdad es que aunque los promotores me han dicho que es normal que una vivienda nueva tenga humedad, yo no lo veo tan claro y me temo que hay algún problema con la impermeabilización de la misma.
Me han dicho que vendrán y volverán a pintar las manchas, pero, ¿y si sigue apareciendo humedad con el tiempo y tienen qué hacer alguna modificación importante? ¿Quién se hace responsable de ese defecto?
También me han dicho que aunque el seguro decenal cubre las deficiencias durante 10 años, hay un plazo de un año para comunicar las deficiencias encontradas y que de no hacerlo así, el seguro no se hace responsable. ¿Es cierto? ¿Dónde hay qué comunicarlo?
Cristina Belloso Olave.
La Muela (Zaragoza)
El artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que los que intervienen en la construcción responden durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los cuales se halla la estanqueidad, y, en concreto, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras durante el plazo de un año. Respecto a estos últimos daños, el seguro sólo los cubre durante el plazo de un año, según el artículo 19.1.a) de la citada Ley, por cuyo motivo sugerimos que se dirija por carta certificada con acuse de recibo, enviada por el sistema de burofax con certificación de texto al constructor y a la aseguradora exigiendo la inmediata reparación de dichas humedades.
Debemos recordarle que en el contrato de seguro el beneficiario de la póliza tiene acción directa y puede reclamar judicialmente contra la aseguradora, sugiriendo que si no atienden de inmediato su reclamación obtenga un informe técnico sobre la naturaleza y extensión de las humedades, su causa, forma de repararlas y su coste para el caso de reclamación judicial. Si esa reclamación no es atendida tendrá que plantearse la necesidad de una demanda judicial, con abogado y procurador, debiendo obtener previamente un informe técnico sobre la naturaleza, extensión y causa de las humedades, forma de reparación y coste de esta última.
SUPERFICIE. En el contrato de compraventa de un piso de nueva construcción se indica que hay 137 m2 construidos, con elementos comunes, y en la propaganda se indican también los mismos metros. Ahora el vendedor dice que, por un error, han descubierto que el piso tiene 152 m2 construidos con elementos comunes, y exige que se le pague proporcionalmente la diferencia de metros, amenazando con anular el contrato. Los metros cuadrados de la vivienda para uso siguen siendo los mismos: 112. ¿Tiene el vendedor derecho a esta exigencia? ¿Qué se puede hacer?
Miguel Martínez Quintana.
Valencia
Cuando se compra una vivienda se establece usualmente que la operación se realiza a precio alzado, con lo cual si existe alguna diferencia entre la cabida expresada en el contrato y la realidad, esa diferencia no afecta al precio, conforme dispone el artículo 1469 del Código Civil.
Por consiguiente, estimamos que el vendedor no tiene derecho a reclamarle cantidad alguna por concepto de incremento del número de metros de construcción, aparte de que el número de metros útiles o pisables, que es el más importante, no ha sufrido variación alguna.
Esta afirmación se basa en que el contrato exprese que la venta se realiza a precio alzado, pues en el caso improbable de haberse estipulado el precio por cada metro cuadrado de construcción, la conclusión sería distinta.
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