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 DIRECTORIO   Viernes 13 de junio de 2003, número 304
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A la espera de la «tierra prometida»
28 ámbitos del PGOU de Madrid, algunos con casas vendidas, están anulados por una sentencia, ahora recurrida. ¿Qué puede pasar?
ÁUREA FELIPE

Los futuros desarrollos urbanísticos de Madrid peligran y, lo que es más grave, muchas de las personas que ya han adquirido sus hogares allí o han pagado parte del precio podrían encontrarse con que sus casas se hallan ubicadas en espacios prohibidos.

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, del 27 de febrero, anula 28 ámbitos recogidos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital, por considerar que el paso a urbanizable no está lo suficientemente justificado y, además, algunos de estos terrenos tienen protección medioambiental.

Los ámbitos afectados no son extraños a muchos particulares, ya que en ellos se han comercializado y se siguen comercializando casas. Los PAU del norte, el desarrollo del Este, Campamento o Valdebebas son algunos de los desarrollos en los que se ubican.
En total, hay planificadas más de 160.000 casas en todos ellos, si bien la sentencia sólo afectaría a un 10% o 15% de éstas. La aplicación de la sentencia tendría efectos fatales, no sólo para los que ya han pagado su casa, sino para todos los ciudadanos, ya que una menor oferta revertiría en un incremento de los precios.

La incertidumbre también planea sobre las cabezas de los propietarios de suelo en la zona, que tienen paralizados los proyectos; sobre los promotores, quienes hasta ya han visto como los créditos bancarios concedidos para esas zonas son menos ventajosos; y hasta para los políticos, que temen que muchos de sus electores se queden privados de uno de los bienes más codiciados y polémicos -por su elevado precio- en la actualidad.

La situación es preocupante. De momento, la sentencia está recurrida. Mientras llega la respuesta del Tribunal Supremo, se buscan soluciones rápidas. La cosa no es sencilla. SU VIVIENDA recoge paso a paso la situación y expone algunas de las posibles vías de salida.

Yolanda Sanz compró el año pasado una vivienda en Los Berrocales, a través de una cooperativa. En total ha pagado desde entonces algo más de 13.000 euros. Pero, desde febrero, una noticia ensombrece la ilusión de tener por fin su casa, a la que tiene pensado irse a vivir con su novio.La noticia no es otra que la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que anula parte del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital. Entre esa parte figura algún territorio de Los Berrocales.

«La gestora no nos dice nada, sólo que hay que esperar. Nosotros, los cooperativistas, nos hemos reunido, pero no entendemos mucho, aunque un miembro llevó a la reunión la sentencia en la que figuraba Los Berrocales. No sabemos qué hacer o cómo nos afecta ni dónde informarnos...», cuenta preocupada Yolanda.

Es sólo una de las caras visibles de los miles de afectados por la sentencia que anula el desarrollo urbanístico de 28 ámbitos de la capital contemplados en el PGOU de 1997. La conversión de estos terrenos en urbanizables no está lo suficientemente justificada, dicen los jueces, y determinados espacios están protegidos medioambientalmente.

Pero lo cierto es que, en algunos de ellos, ya hay casas levantadas, como es el caso de los PAU del norte (Arroyo del Fresno, Monte Carmelo, Las Tablas y Sanchinarro). En otros, aunque no construidas, las viviendas están comprometidas y hasta, en parte, pagadas, como en algunas zonas del Desarrollo del Este (Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros). La sentencia también anula la urbanización de parte de terrenos tan emblemáticos como Valdebebas, o con operaciones tan abultadas como la de Campamento.


CASAS AFECTADAS

En total, hay planeadas más de 160.000 casas sobre los desarrollos tocados, si bien la anulación sólo se refiere a ámbitos concretos de los mismos que podrían representar entre un 10% y un 15% del total de viviendas, según estima Borja Ortega, responsable de inversión residencial de Jones Lang LaSalle. Ahora, el futuro de todas ellas es, cuanto menos, incierto. Y las consecuencias de esta incertidumbre se dejan notar ya, pero podrían ser mucho más graves de cara al futuro. «No sólo incumbe a los que han comprado allí una casa o han entregado señales; todos los ciudadanos estamos afectados, puesto que si estos desarrollos no se llevan a cabo, no habrá oferta de vivienda nueva en Madrid en los próximos años, lo que repercutirá en un aumento de los precios», dice José Manuel Galindo, secretario general de Asprima.

Es más, «de momento ya hay demora en el desarrollo de estas viviendas, lo que se traduce en un incremento de los precios, ya que cada mes que pasa supone pagar más. Por otro lado, algunas entidades financieras ya están haciendo valoraciones más bajas en estas zonas para la concesión de créditos», dice Galindo. Eso «por no hablar de los puestos de trabajo que están en juego», apuntan otras fuentes, o de la situación de los propietarios de suelo, que no saben a qué atenerse.

«Nosotros poseemos terrenos en Los Berrocales. De momento lo tenemos paralizado, al igual que las inversiones en estos polígonos afectados, hasta que se sepa cuál va a ser la solución», dice Rafael Santamaría, presidente de Grupo Reyal. Santamaría considera que esta situación repercutirá en los espacios a los que no afecta la sentencia, donde subirán los precios, al ser mucho menor la oferta.

El panorama es preocupante, y todos los agentes implicados, así como expertos y políticos, están de acuerdo en la necesidad de una solución lo más inmediata posible. De ella dependen muchos de los futuros hogares de Madrid.

Las preguntas del millón son: ¿Qué debe hacer quien posea una casa en alguno de los ámbitos afectados? ¿Y quien posea terrenos o promociones ya en marcha? ¿Cuál es la situación en estos momentos? ¿Qué es lo que puede suceder? ¿Es posible una solución rápida?


PASO A PASO

Vayamos por partes. El PGOU de Madrid, que es el que marca el desarrollo urbanístico de la capital, se elabora en 1997. «Era un plan al límite de la capacidad. A partir de ahí, Nasarre como director técnico, y yo, como gerente, decidimos qué áreas tenían valores intrínsecos para que fuesen protegidos y el resto, fueron declarados urbanizables», dice Luis Rodríguez-Avial, responsable de urbanismo en el Ayuntamiento de Madrid en la época en la que se elaboró el PGOU. La Comunidad Autónoma de Madrid dio el visto bueno, y el desarrollo del nuevo plan siguió adelante. «Quizás», dice Rodríguez-Avial, «cometimos el error de no haber justificado pormenorizadamente cada zona declarada urbanizable. Entre otras cosas no se hizo así porque muchos de esos terrenos ya estaban clasificados en el plan anterior, de 1985». Error o no aparte, el caso es que, con el PGOU aprobado, el socialista Juan Barranco decide interponer un recurso ante los tribunales. El resultado, seis años después, es esta sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.


CONTENIDO DE LA SENTENCIA

«Lo que viene a decir la sentencia es que una superficie de suelo que el PGOU preveía como urbanizable no puede serlo por tener especial protección y haber insuficiencia de motivación», explica Gabriel Soria, del despacho jurídico Laso-Asociados. «En ámbitos concretos, la sentencia se basa en un informe de la Consejería de Medio Ambiente de la CAM de abril de 1997», especifica Soria.
¿Qué soluciones caben, entonces? Según Gabriel Soria, la solución pasaría porque los poderes públicos se pongan de acuerdo. Así, se podría tramitar una eventual modificación de la Ley del Suelo de la CAM, ya que ésta no permite cambiar mediante modificación puntual la clasificación. Otra opción sería revisar el plan en fases bien geográficas bien en función del estado de los desarrollos. Esta última posibilidad, permitiría ir solucionando en primer lugar lo más urgente, que serían los desarrollos que van más avanzados, y luego, el resto, progresivamente.

Independientemente de cuál sea el método, lo que parece claro y en lo que coinciden todos es en el objetivo, que es encontrar una solución lo más veloz posible. «Debe ir encaminada a conseguir la máxima rapidez para seguir con los desarrollos, ya que sino se prosigue con ellos, desaparecerá de Madrid una parte importante de la oferta existente de cara al futuro», dice Rafael Santamaría, presidente de Asprima. «Los partidos políticos tienen que llegar a una solución rápida y consensuada», añade.
«Habrá que intentar dar soluciones desde el origen, apoyando el paso de zona protegida a desprotegida con informes, que ya casi todos los ámbitos los tienen. Si se trata de motivar la desprotección, ésta es la fórmula», señala José Manuel Galindo.
Los políticos, por su parte, ya han mostrado su intención de poner todo su interés para que los ciudadanos madrileños no se vean afectados. Y es que, como bien recomienda Rodríguez-Avial, «tendrá que primar el sentido común, por encima de todo», incluso de colores políticos.

Hay quien va más allá, como Juan Ramón Sanz, miembro de la presidencia regional de IU, y además de en una solución rápida para poder seguir construyendo en los nuevos ámbitos, incide en la necesidad de «cambiar la lógica de esos suelos, aumentando la vivienda protegida».

Ricardo Aroca, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid denuncia en este asunto «la arrogancia de las administraciones, que han seguido adelante con el plan a pesar de estar recurrido; la absoluta inadecuación del sistema de justicia, ya que la sentencia llega con un retraso más que considerable; y la codicia de los operadores, que presionan a la Administración».

Para el decano, «el problema no tendrá consecuencias en los precios, ya que el mercado del suelo es un oligopolio. Además, ya se ha demostrado que los precios suben independientemente de que haya nuevos desarrollos con gran oferta, como se demuestra en los PAU».

Además de promotores privados, Orencio Osuna, presidente de Agecovi, recuerda que más de la mitad de las viviendas de estos desarrollos se llevan a cabo a través de cooperativas.

«Las consecuencias de la nefasta gestión son irreversibles. Se han dado licencias, se han vendido terrenos afectados... Entre las soluciones, cabría la posibilidad de contemplar el aumento de la edificabilidad fuera de las zonas que sean protegidas». Es otra alternativa más, a la que no le faltan detractores, y es que esta solución iría en detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos, como apunta Ortega.

 DSESARROLLOS AFECTADOS EN EL PGOU DE MADRID


A expensas del Tribunal Supremo
¿Qué pasaría en los ámbitos afectados si se aplicara la sentencia? Obviamente hay diferencias entre unos terrenos y otros, ya que, en alguno, las casas están ya construidas, mientras que en otros no están ni desarrollados los planes parciales.
«Los PAU del norte, que son los que van más avanzados, no están tan comprometidos, ya que habían sido clasificados como urbanizables mediante modificaciones puntuales con anterioridad al plan de 1997. Por otro lado, al estar ejecutados, es difícil la aplicación de la sentencia, puesto que, además de haber unos derechos adquiridos, la ley impone que se clasifiquen como urbanos», dice Soria.
Para el resto de los ámbitos a los que afecta la sentencia, hay cierto peligro. «Se corre el riesgo de no obtener licencias hasta que no se solucionen los problemas de planeamiento o de quedar éstas sometidas a una eventual anulación por los tribunales», añade el abogado.

Así, de aplicarse la sentencia, «se generaría una quiebra sobre los proyectos que ya están en marcha y comprometería los desarrollos que aún no lo están, además de una responsabilidad económica cuantiosa para las administraciones municipal y regional, sobre todo para esta última», según Soria.

Pero lo cierto es que el Ayuntamiento ha recurrido la sentencia, por lo que ahora todo depende de lo que diga el Tribunal Supremo.

«Éste, en un plazo aproximado de cinco años, puede dar una solución, ratificando o corrigiendo la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; o bien, en aproximadamente un año, puede que no lo considere de su competencia, y quede firme la sentencia actual», expone Soria. Sólo el futuro arrojará luz sobre este mar de incertidumbre.

No obstante, hay quien ya se atreve a pronosticar lo que va a suceder: «La sentencia actual es inviable, no se puede cumplir, por lo que el Tribunal Supremo tendrá que pronunciarse y no creo que sea ratificándola», se aventura a pronosticar Borja Ortega, responsable de inversión residencial de Jones Lang LaSalle.

Madrid capta el 22% de las cuentas vivienda
322.917 españoles, 71.664 de ellos, madrileños, se impusieron la obligación fiscal de comprar casa entre 1999 y 2003
DAVID GONZÁLEZ
Cuantos más compradores de casas haya, más aumenta el valor de los inmuebles. Por eso, los futuros propietarios que ansían que bajen los precios en la Comunidad Autónoma de Madrid (CAM) deben valorar un dato: 71.664 madrileños tenían inmovilizado parte de sus ahorros en cuentas vivienda desde 1999, con el compromiso fiscal de comprar su primera casa entre dicho año y finales de 2003.

Este número representa el 22% de los 322.917 contribuyentes que adoptaron esta decisión en la misma fecha en todo el territorio nacional -una cifra que se sostiene desde 1996- y que se dedujeron un total de 219,756 millones de euros, según cifras del Instituto de Estadística de la CAM y de la Agencia Tributaria.

La fórmula elegida, las cuentas viviendas, permite al titular deducir en el IRPF el 15% del dinero depositado en una cuenta bancaria, pero con un límite anual de 9.015,18 euros; es decir, una deducción máxima por contribuyente de 1.352,27 euros en cuatro años. Superado este plazo, existe la obligación fiscal de comprar una vivienda habitual o bien afrontar una penalización.

Los ciudadanos de la CAM que presentaron en 1999 su Renta se dedujeron por este concepto un total de 58,34 millones de euros hasta conseguir una media de 814,7 euros por contribuyente y año; o lo que es lo mismo: cada declarante bloqueó en su banco una media de 5.432 euros, cifra inferior al límite permitido por Hacienda.
De estos datos oficiales, destaca que Madrid capital acaparó el 67% de las deducciones por cuentas vivienda practicadas en todos los municipios de la Comunidad

Visto lo visto, estas estadísticas pueden servir para realizar proyecciones de la mayor o menor demanda venidera de vivienda y, por tanto, de su posterior repercusión en los precios.


CIFRAS ORIENTATIVAS

Sin embargo, hay que manejar estos guarismos con cautela: «El dinero de cuentas vivienda declaradas en 1999 pudo haber tenido varios destinos durante los últimos años. Los titulares han podido comprar una casa en cualquiera de los ejercicios comprendidos entre 1999 y 2003, sin agotar el plazo máximo que vence este año. También se pudo dar el caso de que algún contribuyente no hubiera adquirido el inmueble después del cuarto año de abrir la cuenta», declara Luis del Amo, gerente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (Reaf).

Con todo, lo que revelan estas estadísticas es que la mayoría de las familias, que en 1999 se impusieron 2003 como fecha tope para comprar casa, contaban con escasos recursos económicos, lo que les facilitaba acceder a una VPO.

Así, en la CAM, el 88% de los declarantes de cuentas vivienda tenían ingresos inferiores a 33.056 euros, mientras que en el territorio nacional el 96% de los titulares de este producto contaba con rentas de menos de 30.000 euros.


 
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