Los pisos de menos de 60 metros cuadrados son la tipología inmobiliaria que más se revaloriza
DAVID GONZÁLEZ
La vivienda de menos de 60 m2 es la tipología que más se revaloriza en España. Así ha sido en los últimos años y así sucede en la actualidad. Buhardillas de 20 m2, estudios minúsculos de 30 m2, funcionales apartamentos de hasta 45 m2 e, incluso, casas de dos dormitorios, aparecen como las alternativas preferidas por los inversores, que ven en estos habitáculos un negocio redondo.
Los pisos pequeños, sobre todo los ubicados en los barrios céntricos, requieren de un desembolso inferior al del resto de la oferta; atesoran una fuerte demanda de compradores e inquilinos y, por tanto, proporcionan a sus actuales propietarios una importante rentabilidad. ¿El atractivo de estos inmuebles? Su elevada liquidez y la capacidad de generar rentas y plusvalías a medio y largo plazo.
Las cifras cantan. La llegada de inversores que depositan su dinero en esta modalidad residencial de escasa dimensión ha tenido una importante repercusión en los precios.
EVOLUCIÓN
La vivienda de menos de 60 m2 en España ha acumulado las siguientes revalorizaciones históricas: una media del 25% entre 2001 y 2002; el 34,9% desde 2000, año en que empieza a notarse un trasvase de dinero de la Bolsa al ladrillo, y un encarecimiento acumulado del 84,3% desde 1997, ejercicio en el que los expertos fechan el inicio del actual boom inmobiliario.
Estos datos, facilitados por Fomento, contrastan con los que suma la tipología más solicitada en el parque español de obra nueva: la vivienda de dos y tres dormitorios.
De esta manera, los avances de precios de los inmuebles de 90 m2 son inferiores a los registrados por los denominados pisos enanos, como muestra el gráfico adjunto: 15,8%, 32% y 77,8%, respectivamente, para cada uno de los periodos mencionados anteriormente.
El motivo de que se mantengan estas fuertes revalorizaciones en las viviendas de reducida superficie se explica por el modus operandi del inversor que llega desde los mercados financieros hacia la rentabilidad del ladrillo.
La mayoría de estas casas de tamaño diminuto se compran para ponerlas en alquiler y obtener rentas el tiempo suficiente para conseguir las plusvalías latentes esperadas o bien, en otros casos, para venderlos con prontitud, aprovechando el auge del mercado.
Así, existen dos perfiles diferenciados de inversor. El primero es un comprador semiprofesional: conoce el mercado, sabe las deficiencias del parque de alquiler y coloca el inmueble en arrendamiento para que el inquilino pague parte o toda la cuantía de la hipoteca, con el incentivo de que la renta mensual se actualiza cada año de contrato por encima de la inflación.
Del otro lado, está el particular, que entra en este negocio para comprar y vender de inmediato –entre uno y tres meses–, sin grandes dispendios ni gastos de reformas y, además, ni siquiera valora el hecho de que si prolonga la venta a un año y un día sólo paga en el IRPF el 15% sobre el beneficio obtenido.
«Si el 20% de la demanda de compradores de vivienda son inversores, es lógico que la mayoría de este porcentaje apueste por pisos pequeños», explica Claudio Escudero, director general adjunto de la consultora inmobiliaria Tecnigrama.
Rentas por alquiler
Estos inmuebles son más rentables que los de mayor superficie útil. La viviendas pequeñas se compran fundamentalmente para ponerlas en arrendamiento y obtener así un 4,4% de rentabilidad anual.
«Este porcentaje caería casi a la mitad si se tratara de un inmueble grande, que necesita un desembolso mayor y que, además, cuenta con una menor demanda de inquilinos», declara Xavier González, director general de la promotora Restaura.
La afluencia de este tipo de adquirentes al sector inmobiliario, por tanto, relanza los precios de venta, sobre todo, porque la demanda de compra por motivos de inversión puede llegar a duplicarse, en ciertos casos, para minimizar el riesgo del capital invertido ante la posibilidad de que el inquilino no pague.
«Uno o dos pisos pequeños son más baratos que un inmueble de más de dos habitaciones. Adquirir dos estudios y alquilarlos es mejor que uno. El proceso de desahucio por impago suele durar hasta 18 meses y en ese tiempo la inversión se va al garete, si sólo se tiene una vivienda en renta», matiza Xavier González, de Restaura.
Si el inversor profesional prefiere el apartamento o el estudio para conseguir pingües beneficios gracias al alquiler con posibilidad de venta futura, también existe otra tipología, la vivienda de dos dormitorios, muy demandada por aquellos particulares sin experiencia de mercado, que se asoman al negocio inmobiliario con el fin de cosechar rendimientos.
«Estos pisos de dos estancias son más versátiles, sirven tanto para primera vivienda como para motivos de inversión. Si bien los apartamentos se adquieren para ponerlos en alquiler, muchas casas de dos dormitorios se mantienen cerradas a la espera de cerrar la venta», afirma Félix Pompey, responsable de comunicación en Madrid de la inmobiliaria Tecnocasa.
CLIENTELA
Lo cierto es que, en ambos casos, la vivienda de entre 20 m2 y 60 m2 se perfila como objeto del deseo inversor en los grandes núcleos urbanos, como Madrid, por las características que presenta la demanda residencial en estas zonas.
Los inversores que mercadean en la capital con estudios, apartamentos y pisos de dos dormitorios tienen como clientes potenciales a parejas jóvenes aún sin un proyecto claro de familia, emigrantes, gente que pasa del alquiler hacia el régimen de propiedad o bien a estudiantes que deben alojarse durante los periodos lectivos.
«Por su parte, entre los inversores se encuentran también profesionales que visitan con frecuencia Madrid y compran ante el gasto que supone el alojamiento de un hotel», puntualiza Xavier González.
«Se está dando, además, otro fenómeno», dice Claudio Escudero, de Tecnigrama, «que es el de padres propietarios de casas de cuatro habitaciones, con hijos emancipados, que entran en el mercado de reposición: venden pisos grandes, por exceso de espacio, para adquirir pisos de una o dos estancias».
De hecho, el auge de las familias monoparentales está generando a su vez una elevada solicitud de compra (o de alquiler) que no puede absorber la oferta de obra nueva: los pisos de menos de 60 m2 supusieron sólo el 7,1% de las 680.000 tasaciones realizadas en España en 2002, según datos de Fomento.
VIVIENDA USADA
La mayor disponibilidad de inmuebles para invertir, por ello, se encuentra en el segmento de segunda mano o en el de la rehabilitación: se transforman pisos amplios y se dividen en dos o en tres inmuebles, aprovechando que la demanda supera a la oferta.
«El producto más solicitado de nueva construcción es el de tres dormitorios, que en el caso de vivienda usada es escaso y muy caro. De ahí que exista más oferta de vivienda de menor tamaño (dos dormitorios o menos) en el mercado de segunda mano que en el de nueva planta», señala Félix Pompey, de la inmobiliaria Tecnocasa.
«En el centro de Madrid, construir nueva planta para poner los pisos en renta es ruinoso. En el caso de la rehabilitación integral, muchas veces las normativas urbanísticas impiden construir densidades pequeñas», expone Xavier González, de Restaura.
Esta estrechez de la oferta de pisos pequeños la saben aprovechar los inversores, que pueden elevar los precios por el aumento de demanda existente. Esta situación propicia que los inmuebles de reducida superficie tengan alta liquidez y, en muchos casos, se los quiten de las manos al vendedor.
«El ritmo de venta de los pisos pequeños es mayor que el de cualquier otra tipología. La cuestión del precio –menor que en otras modalidades– es un incentivo. El inmueble se coloca antes y tiene un margen de beneficios mayor», apunta Claudio Escudero, de la consultora inmobiliaria Tecnigrama.
La velocidad de venta viene dada, sobre todo, por la ubicación. Los mejores negocios con casas de menos de 60 m2, en opinión de las fuentes consultadas, suelen cerrarse en las zonas consolidadas.
Los distritos de Centro, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Tetuán y, en menor medida Salamanca, son los favoritos de los inversores. Por barrios concretos, en Madrid los compradores rastrean los estudios o apartamentos de Embajadores, Gaztambide, Arapiles, Trafalgar y Cuatro Caminos.
La hipoteca del inversor fija el precio del alquiler
El dueño de un piso pequeño, comprado como inversión, lo tiene claro. Para que cuadren las cuentas, es necesario que el futuro inquilino le pague la hipoteca; o dicho de otra forma: el propietario ajusta al alza la renta para que ésta cubra la cuota mensual.
Esta práctica especulativa dispara de forma artificial los precios de los alquileres, según indican las fuentes consultadas.
La equiparación de importes funciona, ya que estos arrendadores aprovechan las carencias del mercado: exceso de inquilinos y pocos caseros.
Tal y como están de baratos los créditos vivienda, un particular que invierta, por ejemplo, 140.000 euros en una casa de 38 m2 en el distrito Centro tendrá que sufragar unos 660 euros al mes por una hipoteca a 30 años.
Este inversor busca, por tanto, inquilinos que desembolsen al menos esos 660 euros.
Y los encuentra, incluso dispuestos a pagar más dinero, el suficiente para que el arrendador sufrague el recibo de la comunidad de vecinos, las derramas o el IBI.
En Madrid, existe una fuerte demanda de alquiler de pisos de menos de 60 m2, que permiten esta fijación de renta al alza, frente a un déficit de oferta, que va en aumento.
«Las viviendas pequeñas son las que más necesitan las parejas que se emancipan, pero tienen un alto componente de especulación», asegura Francisco Caño, responsable de Cooperativismo y Vivienda de la Federación de Asociaciones de Vecinos de Madrid.
«La práctica de igualar alquiler a cuotas por parte de los inversores fuerza a los jóvenes a hipotecarse: comprueban que pagan lo mismo como propietarios que como inquilinos», explica Caño.
Por tanto, la llegada de inversores al ladrillo no sólo encarece el alquiler, sino que también relanza la demanda de compra de la vivienda habitual y, por consiguiente, los precios.
«Antes, la fórmula de capitalizar la vivienda era calcular si era más rentable comprar una casa para luego alquilarla, en lugar de tener el dinero generando intereses en el banco. Pero ahora, lo que se valora es la plusvalía», dice Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Esta búsqueda de plusvalías rápidas genera que muchos estudios o apartamentos de inversión, se queden vacíos hasta su posterior venta.
El propietario, en estos casos, no alquila. Sabe que la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a firmar un contrato de cinco años con el inquilino y prefiere dejar la vivienda cerrada a cal y canto, una práctica que daña el mercado de alquiler.
