JUAN FERNÁNDEZ-ACEYTUNO
La morosidad [hipotecaria] termina por aparecer». La frase es del subgobernador del Banco de España y fue pronunciada en junio, coincidiendo con un mínimo histórico de la morosidad hipotecaria en nuestro país.
Numerosos estudios confirman que el descenso de ésta se debe a la fuerte expansión del crédito y no a la evolución del volumen de préstamos dudosos. De hecho, mientras que el porcentaje de dudosidad respecto al volumen total decreció un 9%, en términos absolutos, los créditos catalogados como dudosos aumentaron por encima del 10% en marzo de 2003, respecto a marzo de 2002. Lo que no es tan conocido son las dos variables capaces de predecir la morosidad: la tasa de endeudamiento y el LTV (porcentaje del préstamo concedido en relación al valor de tasación del inmueble). Las Agencias de rating, los modelos de valoración de riesgo hipotecario y el regulador acreditan que, ante un incremento de estas variables, mayor será la probabilidad de impago; pero también que con un LTV por encima del 80% mayor será la severidad de la pérdida de la entidad financiera. Ante la primera variable, las entidades limitan la amortización anual del mismo, permitiendo un máximo del 35%-40% de endeudamiento, respecto a los ingresos netos del prestatario, bastante óptimo como política de gestión de riesgos.
Pero para protegerse ante riesgos derivados de la concesión de préstamos de alto LTV, la mayoría de las entidades solicitan avales que no garantizan la solvencia durante toda la vida del préstamo y ponen en juego la situación económica del prestatario y el del avalista. Deberíamos revisar la eficacia de las herramientas que han tratado de mitigar el riesgo derivado de los créditos y limitar los efectos económicos y sociales que tendría un repunte de la morosidad en España.
Juan Fernández-Aceytuno, es director general de GE Mortgage Insurance.
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