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| La vivienda en España, cara y pequeña respecto a Europa |
| La relación entre el precio de las casas y el Producto interior bruto «per cápita» sitúa a nuestro país como uno de los mercados más costosos de la Unión Europea |
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LUIS ALEMANY
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Vista aérea del barrio de La Baixa, en Lisboa, una de las capitales con los mercados inmobiliarios más accesibles de la Unión Europea. / EL MUNDO |
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Lo de España ya no es normal. Los datos recopilados por el profesor del Instituto de Estudios Económicos (IESE) José Luis Suárez señalan que nuestro país ya tiene uno de los mercados residenciales más caros en términos relativos de los países desarrollados. O lo que es lo mismo: nuestras casas cuestan demasiado para la riqueza disponible.
La fórmula para comparar los niveles de los precios entre países es sencilla. Basta tomar el precio medio de las viviendas y dividirlo entre el Producto Interior Bruto per cápita. «Trabajamos con el precio de la vivienda media», explica Suárez «porque el precio del metro cuadrado no es significativo. Hay que entender que las pautas de consumo de superficie son diferentes en cada país; en Estados Unidos, por ejemplo, las casas son mayores que en España. Del mismo modo, el valor del PIB per cápita es más universal que otras medidas, como el salario mínimo».
El caso es que si se comparan estas dos variables, se llega a la conclusión de que el valor de la vivienda media es 8,1 veces superior al PIB per cápita de los españoles, un poco por encima de la media de los 13 países estudiados por Suárez –a partir de datos del Banco Mundial y de la revista The Economist–, en los que la misma ratio se queda en 7,9 veces.
Caros respecto a Europa
«Si se toma la tabla se llega a la conclusión de que España es un país con precios ligeramente superiores a los de la media. Sin embargo, hay que considerar que esa tabla está distorsionada al alza por Japón, que tiene un mercado desorbitado», explica Suárez.
En otras palabras: si el precio relativo de la vivienda en España se compara con el de países tan significativos como Alemania, Francia, Estados Unidos, Suecia, Bélgica o Canadá, la conclusión es que la vivienda en nuestro país no es un poco cara, sino que es bastante cara.
Más aún si se considera que las alternativas al mercado de la vivienda en propiedad en España –mercado del alquiler, políticas de vivienda social...– no funcionan como en otros países de la Unión Europea. «Hay que replantearse por completo el sistema de las casas protegidas», explica Suárez, «porque en vez de ser una herramienta social, es un sistema de privilegios por el que los compradores de vivienda libre financian un número poco significativo de casas a precios bajos».
Así las cosas, y pese a que los bancos insisten en que las familias españolas aún están muy lejos de la zona de peligro de la morosidad, Suárez sostiene que «los promotores tienen que hacer un esfuerzo por ser disciplinados con los precios, porque es cierto que empieza a haber mucha población excluida del mercado residencial. Si se consiguen moderar esos precios», continúa el profesor del IESE, «hay una demanda lo suficientemente amplia como para asegurar el futuro del sector durante muchos años».
Potencial amplio
Entre las bases de datos de Suárez hay más estadísticas que confirman que el potencial del negocio residencial no se ha agotado, siempre y cuando los precios moderen sus subidas. «Si tomamos el consumo de metros cuadrados de superficie por habitante y lo comparamos con el nivel de renta, se llega a la conclusión de que las casas en España son más pequeñas de lo que corresponde según la media europea».
Dicho de otro modo: las familias españolas tienen casas más pequeñas de lo que corresponde a su nivel de renta. O lo que es lo mismo: «Existe un demanda potencial de vivienda de reposición muy grande», en palabras de José Luis Suárez.
Por si fuera poco, el potencial de la demanda de reposición también tiene que ver con las calidades de las viviendas. «Hay que entender que España, hace 30 o 40 años, era un país mucho más pobre de lo que es ahora. Y como es lógico, eso se traducía en niveles de calidad bastante bajos en la construcción y en el planeamiento de las viviendas para nuestro nivel de exigencia actual», explica Suárez. En ese desajuste se puede adivinar alguna de las tendencias de futuro del mercado residencial: «Mucha gente que vive en pisos de los años 70, antiguos pero revalorizados por su ubicación, ya está demandando casas de más calidad».
 La vivienda en España, cara y pequeña respecto a Europa
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