Sepa lo que sucederá con las casas situadas en las nuevas líneas de Metro
Ensanche de vallecas, navalcarnero, coslada y san fernando de henares serán zonas de gran futuro inmobiliario
DAVID GONZÁLEZ
Inauguraron las estaciones y subió de forma espectacular el precio de las casas aledañas. Pasó en 1999 en Barajas y en Arganda del Rey. Y desde 2003 sucede en los municipios circunvalados por el Metrosur. Ahora, el turno les toca a otras zonas de Madrid.
Las 15 actuaciones aprobadas por el Gobierno de la Comunidad Autónoma harán emerger un total de 81 nuevas paradas a lo largo de 72,7 kilómetros: es el Metro que viene; es el impacto inmobiliario que traerá consigo.
La telaraña del suburbano se extenderá de aquí a 2007 por barrios y distritos que lo revindicaban desde hace años (Villaverde, Carabanchel Alto, La Elipa, etcétera) y ampliará su servicio hasta los nuevos desarrollos urbanísticos (PAU del norte, Operación Castellana, Ciudad Olímpica y Ensanche de Vallecas).
También anexionará con Madrid a siete municipios de su área de influencia (Alcobendas, Navalcarnero, Coslada y San Fernando de Henares).
La capital se convertirá así en una metrópoli de corte similar a Londres: casi todos los barrios capitalinos interconcectados y con una segunda y tercera corona de localidades unida a la centralidad: la equiparación de precios inmobiliarios está asegurada.
Habrá que tenerlo en cuenta. Los compradores utilizan el Metro como medida de decisión o de inversión: los promotores y vendedores de pisos lo saben.
Dicen los expertos que la vivienda nueva se encarecerá más en áreas vírgenes sin Metro que en consolidadas –caras o en expansión de precios– y que, en ambos casos, el auge del mercado de usada y alquiler está garantizado.
El potencial de revalorización también dependerá de las peculiaridades de cada uno de los núcleos beneficiados: no tendrá el mismo impacto en los PAU que en Vallecas ni en Pozuelo que en Navalcarnero o Coslada, por citar nombres.
Como es tradición, el conocimiento del proyecto de ampliación de Metro 2004-2007 (ver detalles en gráfico adjunto) aprobado en diciembre tendrá consecuencias: la boca de suburbano marca siempre precios al alza, pero con matices.
«Mientras el AVE ha tenido un efecto limitado en el mercado residencial, el Metro hará que los precios no se estanquen en las áreas con nuevas estaciones y repunten un 5% por encima de la revalorización media de la Comunidad», cuantifica Pablo Díaz-Romeral, director general de Tasamadrid.
«El anuncio de nuevas paradas revaloriza a corto plazo, aunque si el barrio está bien comunicado y tiene oferta disponible se moderarán a medio plazo», dice Fernando López-Orozco, vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
«Cualquier actuación hará que los precios suban. El Metro trae demanda importante. En la vivienda nueva con menos intensidad, pero sí en la de segunda mano de áreas consolidadas, en lo que lo importante será la ubicación de la boca de Metro, apunta Raúl García, director de Investigación y Mercado de la consultora Grupo i.
Mayor o menor impacto
«Habrá dos tipos de repercusiones [mayor o menor subida de precios, respectivamente]: para los núcleos en los que no existía otra alternativa de comunicación y para los que el Metro es una mejora complementaria. Pero cuando se acabe el proyecto estaremos en otro ciclo inmobiliario», señala Carlos Smerdou, consejero delegado de ForoConsultores.
Visto que comprar casa con Metro es apostar a caballo ganador, éstos son los pronósticos para los nuevos tramos (de norte a sur).
V PAU del norte, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes. Los mercado de segunda mano y de alquiler serán los grandes beneficiados en los PAU, pues estas áreas se consolidarán. Sin embargo, el Metronorte, junto con la prolongación de la Línea 4 hasta los PAU (Sanchinarro, Montecarmelo y LasTablas), ya estarían descontados los precios con cada rotación del inmueble: promotor, inversor, comprador.
«En los PAU, los importes están en máximos. La vivienda ya vale lo que puede valer, con o sin Metro», declara López-Orozco.
«El noroeste los precios han subido hasta un 22%. ¿Qué más puede revalorizar el anuncio del Metro? En Alcobendas y San Sebastián de los Reyes puede pasar algo similar al Metrosur, pero tienen ya precios muy altos», explica Félix Pompey, asesor de comunicación de Tecnocasa en Madrid.
«Estos municipios tienen Cercanías Renfe. Se puede notar la llegada del Metro, pero no tanto», dice Francisco Benito, director de Expansión de la red inmobiliaria Era.
Chamartín y Hortaleza. El trayecto desde Plaza Castilla hasta Parque de Santa María conectará estos dos distritos con mercados residenciales muy heterogéneos: urbanizaciones en la órbita de Arturo Soria y plurifamiliares antiguos. Se espera repuntes muy limitados a corto plazo, más en vivienda usada. Los barrios populares serían los más favorecidos.
«La avenida de Burgos y Pinar de Chamartín era una isla entre la línea 1 y 4. Se revitalizará el mercado con el nuevo trazado», dice Carlos Smerdou.
«Son zonas bien conectadas. Y el impacto del Metro llegó con las estaciones de Canillas y Esperanza», señala Nuria Velasco, coordinadora de la agencia Era, en Hortaleza.
«Mar de Cristal ya revalorizó la zona en un 25%. Pinar de Chamartín es de por sí caro. El Metro puede beneficiar a Manoteras o Apóstol Santiago», dice Flor Fuertes, gerente de Alfa Inmobiliaria de Hortaleza.
Área de Barajas. Se crearán dos nuevas estaciones:Pinar del Rey y Alameda de Osuna, zonas con precios consolidados. Sólo se espera el proceso actual de inflación: «Barajas ya tiene Metro. Las nuevas paradas no harán que se muevan más de lo normal los precios. El impacto se verá en los pisos nuevos de Los Coronales, según se sitúen las estaciones», expone Margarita Pérez, gerente de Look & Find, de Barajas.
Coslada, San Fernando de Henares. Todos los analistas coinciden. Son pueblos de importante auge inmobiliario, gracias al Metroeste y al proyecto Olímpico 2M12: «Se producirán subidas de precios como en Arganda delRey, aunque Arganda está a 30 kilómetros de Madrid y Coslada no», indica Raúl García.
«La vivienda nueva y usada se ha disparado con el anuncio del Metro y el nuevo hospital en Coslada. Los precios son alarmantes. San Fernando es más barato, los precios suben con menos ímpetu», afirma Jesús García, director de Expofinques en Coslada.
Ensanche de Vallecas. Todos los expertos apuntan a esta zona Metro como la de mayor potencial inmobiliario dentro de la capital, aunque con ciertas matizaciones.
«Vallecas es bastante más virgen. El argumento del Metro para la venta de vivienda por parte de los promotores es más directo en el precio», dice Raúl García.
«Es una ciudad nueva, zona de futuro, con diseño mejorado que tirará al alza los precios. Pero el 50% de la oferta es vivienda protegida que contendrá la libre», apunta Pablo Díaz-Romeral, de Tasamadrid.
Carabanchel y Villaverde. Dos áreas ya de por sí con fuerte subida de precios en 2003. El empuje inmobiliario del suburbano será más suave en Carabanchel Alto que en Villaverde: «El anuncio del Metro produce hasta un 15% de subida de precios. Pero estas zonas baratas acumulan un fuerte avance en el último año», dice Félix Pompey.
«En Villaverde se han duplicado los precios en tres años con la Renfe y el Parque Warner (San Martín de la Vega). No hay mucha rotación de segunda mano y hay mucha vivienda protegida», recuerda José Manuel Morales, director de la sede de Re/Max Servihome.
La Elipa, Arganzuela, Aviación Española. Tendrán alzas de precios, pero con menos intensidad que en los nuevos desarrollos. Las consultoras dicen que la tendencia será la misma que en el resto de ampliaciones cortas: la vivienda usada incorporará en el precio el Metro y la pendiente entrega lo hará a largo plazo.
Próxima estación: Navalcarnero. Será el nuevo miniboom inmobiliario de la región, según los expertos.
La localidad estará conectada con Móstoles y con el Metrosur con Madrid.
Este tramo forma parte de los planes del Ejecutivo de la Comunidad para 2007. Se implantarán 30,6 kilómetros de tres trenes ligeros –Metro en superficie–, que llegarán también a Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte (ver gráfico).
El empuje residencial parece garantizado a priori. El grado de revalorización de las casas, sin embargo, será distinto en cada unode los municipios.
Dicen que puede suceder lo mismo que con la anexión del Metro de pueblos colindantes de Madrid: Arganda del Rey y Rivas-Vaciamadrid. El efecto Arganda, como lo denominan los consultores, se repetiría en mayor o menor medida.
Navalcarnero. «Será el municipio más beneficiado del plan de ampliación», auguran desde Grupo i.
«Habrá una venta desmesurada en Navalcarnero. Existen viviendas desde 132.000 euros y con el Metro pasarán a costar 210.000 euros, como pasó en Arroyomolinos, con la implantación de Xanadú», comenta Reyes Cogno-Moreno, jefa de ventas de MC inmobiliaria en Móstoles.
«La urbanización de Parque Coimbra, ya de por sí cara (pisos desde 210.000euros y chalés desde 270.000 euros) se vería revitalizada con la nueva parada», dice esta experta.
Boadilla del Monte. Está en el segundo escalafón de importancia, en cuanto al impacto inmobiliario del Metro. Se unirá a Madrid a través de la estación de Colonia Jardín (Línea 10).
El funcionamiento de este otro tren ligero verá cómo los precios de los residenciales –de por sí desorbitados tras la creación de la ciudad financiera del SCH– repuntarán.
«El único factor que ha impedido que se desmadren más los precios –por casas de 100 m2 piden entre 300.000 y 373.000 euros– son las comunicaciones», afirma Miguel Ángel Zamora, delegado de Don Piso en la localidad.
«La gente está esperando la llegada del Metro para comprar. Al final, el valor de la vivienda en Boadilla se pondrá al mismo nivel de Majadahonda o Pozuelo», añade Zamora.
Pozuelo de Alarcón. Precisamente, éste último será el tercer favorecido con otro Metro en superficie. ¿Qué pasará en uno de los municipios más selectos de la región? «El impacto será limitado: Pozuelo ya tiene Cercanías a Madrid», argumenta Francisco Benito, director de Expansión de la red Era.
