¿Cuáles son los límites para desahuciar a un inquilino?
Los propietarios tienen derecho a recuperar sus inmuebles si hay impago y los jueces mecanismos para impedir abusos
ÁUREA FELIPE
Rosario Piudo baja por la escalera apuntalada del edificio en el que residía hasta el pasado día 9.
La sevillana Rosario Piudo nunca habría podido imaginar que a sus 86 años iba a tener que abandonar por la fuerza el hogar en el que había vivido las últimas tres décadas bajo el régimen de renta antigua; y, menos aún, que iba a convertirse en el detonante de un conflicto latente entre una parte de la población: los arrendamientos.
Su desahucio ha conmovido a la sociedad. La anciana abonaba religiosamente su mensualidad a su casero, hasta que, hace meses, decidió plantarse como represalia a que éste no arreglaba unos desperfectos. Denunciada, pagó antes de la celebración del juicio –enervación de la acción–. Pero, en ese momento, dejó sin abonar, por error, 39 euros.
Muy pocos, pero los suficientes como para que el propietario pidiera al juez que decretara el desahucio, y éste así lo ordenara. El 9 de marzo estaba en la calle. Los vecinos han asegurado que las pretensiones del dueño eran y son vaciar el inmueble para convertirlo en apartamentos de lujo.
A la historia no le falta ni un solo ingrediente de cuantos subyacen en la problemática del alquiler en nuestro país: inquilinos que no pagan –porque no quieren o porque no pueden, y en el caso de Rosario por una equivocación tras un enfado– y propietarios que, o bien sólo esperan percibir su renta sin problemas, o que desean disponer de un edificio o vivienda alquilados con renta antigua para sacar una rentabilidad acorde con el mercado.
El caso de Rosario sólo ha sacado a la luz la punta del iceberg, bajo la cual se hallan un raquítico mercado de alquiler –en el que conviven precios desorbitados y rentas irrisorias– y unos tortuosos procedimientos de desahucio, única tabla de salvación de los propietarios ante un impago. El miedo de los dueños a no poder echar a su inquilino rápidamente del piso en caso de deuda o incumplimiento de contrato, hace que muchas casas permanezcan vacías en España, reduciendo el tan necesario parque de viviendas en alquiler.
A esta deficiente situación se le une, además, un agravante: la existencia de las rentas antiguas, que hacen que algunos propietarios tengan sus viviendas arrendadas a precios muy bajos a inquilinos que, también, en ocasiones, tienen unas rentas igualmente menguadas. ¿Es justo que una anciana se quede sin casa por sólo 39 euros? ¿Es justo que un propietario tenga que propiciarle una casa digna por un precio acorde a sus rentas a alguien? ¿Deben los jueces aplicar la ley estrictamente? ¿Dónde está el límite a «la necesidad de los desahucios rápidos»?
SU VIVIENDA ha consultado estas cuestiones a expertos del sector y abogados, y todos han coincidido en señalar la disparidad de situaciones que hacen que más que una solución global haya que pensar en el análisis de cada caso. No obstante, existen ciertas generalidades.
«A pesar de que, recientemente, se han introducido nuevas leyes que intentan agilizar los procesos de desahucio para garantizar los derechos de los propietarios, lo cierto es que el tiempo mínimo sigue siendo de tres meses», según dice Ángel Barquero, abogado de Cuatrecasas. Y «el tiempo medio de duración es de un año», puntualiza Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Procesos breves
Esta tardanza es uno de los inconvenientes a la hora de que los propietarios de pisos los saquen al mercado de alquiler, ya que implica que si un inquilino deja de abonar la mensualidad, el casero permanece todo este periodo sin tener ningún ingreso por este concepto y sin poder echarlo de su casa. «Por eso es importante que estos procesos se resuelvan en la mayor brevedad posible», añade Muñoz Flores.
Ahora bien, para salvaguardar los derechos de los inquilinos también existen unos mecanismos de corrección, explica Ángel Barquero. «El primero es que deben adeudarse más de dos meses de renta; y, el segundo, la enervación de la acción».
Esto es: «El pago de la deuda por parte del inquilino al propietario antes de la celebración del juicio», comenta el bufete Echeandía & Alevito. «Esta posibilidad sólo existe una vez; a la siguiente, según la ley, se decreta el desahucio y, en caso de que el inquilino no abandone voluntariamente la vivienda, su posterior lanzamiento», añade.
Además de estos mecanismo, el juez debe calibrar si el propietario ejerce su derecho abusivamente, dice Ángel Barquero. Esto en los casos genéricos, pero cuando se trata de un alquiler de renta antigua, hay que tener también en cuenta otras peculiaridades.
Conviene recordar que son viviendas alquiladas con sujeción a la Legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 o de la aún más antigua, de 1956, en las que existen unas mensualidades fijadas –para abonar por parte de los inquilinos– muy por debajo de los precios actuales de mercado y en las que el propietario sólo puede evitar la prórroga indefinida del contrato en determinados supuestos.
Así es el caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes; que la casa no esté ocupada durante más de seis meses al año; o que el inquilino disponga de otra vivienda desocupada de características análogas a la alquilada, entre otras excepciones que resume para EL MUNDO el bufete Echeandía & Alevito.
«No obstante, las rentas antiguas se han ido actualizando progresivamente gracias a las Disposiciones Transitorias de la vigente LAU de 1994, que han intentado repercutir las variaciones del IPC a estas rentas desde que se formalizaran los respectivos contratos. La ley estableció actualizaciones de las rentas antiguas a realizar a lo largo de cinco o 10 años, en función del montante de los ingresos del arrendatario, al que se le posibilitaba igualmente eludir la actualización a cambio de dar por resuelto su contrato en un plazo de ocho años desde la entrada en vigor de la Ley», puntualiza a SU VIVIENDA este mismo bufete.
«Aunque con esta aplicación del IPC, no se han colocado a precio de mercado, porque el valor real ha subido más que este indicador», puntualiza Manuel Roberto Enguídanos, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
En cualquier caso, el propietario, a no ser por alguna de las razones anteriormente mencionadas, no puede disponer a su antojo de su inmueble. ¿Qué ocurre si, por ejemplo, necesita los ingresos para vivir y estos son excesivamente bajos? Es más, ¿qué puede hacer si se produce impago por parte del inquilino y permanece sin percibir las mínimas rentas hasta que concluya el proceso de desahucio, es decir, una media de un año?
Pero aún puede ser más sangrante si, encima, el inquilino «dispone de una plaza de garaje más cara que la vivienda para guardar su Mercedes, pero conserva esta casa de renta antigua para seguir pagando menos», denuncia Roberto Enguídanos, aunque el caso de la anciana sevillana diste mucho de éste. Ésta es la realidad que viven algunos propietarios.
Claro que, también existe la otra cara de la moneda. Hay supuestos en los que el dueño de una casa de renta antigua, analizando el panorama del mercado inmobiliario, donde se pueden obtener rápidas y pingües revalorizaciones, ve en su inmueble una oportunidad de negocio desaprovechado y se plantea la fórmula de sacar del edificio a sus inquilinos para realquilarlo a precios más altos o para destinarlo a otro uso.
Aquí, los métodos para conseguir que los arrendatarios abandonen las casas pueden ir desde los muy lícitos de procurar el acceso de los inquilinos a otra vivienda mejor; hasta los desdeñables de presionarlos con vecinos molestos, chantajes, etcétera, una práctica a la que se conoce en la actualidad como mobbing inmobiliario.
«Estos actos son reprobables totalmente», coinciden en apuntar todas las fuentes consultadas. «Pero lo que tampoco hay que pretender es que el propietario tenga la responsabilidad de dar vivienda a una persona. Puede darse la circunstancia de que un individuo pueda tener una verdadera necesidad de hogar y no pueda permitirse pagar más debido a sus ingresos, como el caso de Rosario Piudo, donde un desahucio es una barbaridad», dice a EL MUNDO el abogado José Francisco Carballo.
Pero también son frecuentes los casos en los que, como ya mencionaba Roberto Enguídanos, los inquilinos aprovechan que pagan muy poca renta para invertir en otros bienes muebles o inmuebles.
«Ésta es una realidad también; lo mismo que se da el caso de que el propietario es obligado a rehabilitar el inmueble por el Ayuntamiento, pero los inquilinos no le dejan porque no se quieren mover de ahí. Esto no tiene nada que ver con causas humanitarias. Porque, ¿qué es más importante, mantener a estos individuos o crear más y mejores viviendas?», plantea el presidente del Consejo de Administradores de Fincas.
Conclusiones
Ante la infinidad de casos, de intenciones, de situaciones... parece difícil encontrar una solución global para conseguir el equilibrio entre el desahucio rápido –que procure casas al parque de alquiler y proteja a los caseros– y el derecho constitucional a la vivienda. Por un lado, «hay que confiar en los jueces para paliar las injusticias notorias», dice Barquero desde Cuatrecasas.
«Si además existe una red social para atender determinados casos que lo precisen, pues mucho mejor», añade este letrado, aunque parece muy complicada la solución desde las administraciones, puesto que «además de esta gente que vive en pisos de renta antigua, hay otra mucha, como los jóvenes, que tampoco posee una vivienda. Si hacemos descansar en la Administración la responsabilidad de procurar a todos los ciudadanos un hogar acorde con su nivel de rentas, entonces tendrían también que procurarles una vivienda a estos otros colectivos», añade Echeandía & Alevito.
Efectivamente, ésa es la solución que propone Roberto Enguídanos: «Se precisa una política de vivienda con casas sociales y protegidas, para paliar este problema y el de la vivienda en general».
Desahucio y equidad
ÁNGEL BARQUERO SORIANO
Recientemente se han promulgado ciertos cambios legislativos tendentes a agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago de las rentas arrendaticias. Entre las novedades destacan la acumulación en un juicio verbal, más rápido y simplificado, de las peticiones de desahucio y de reclamación de rentas y suministros, así como la imposibilidad de que el arrendatario demandado pueda evitar la acción de desahucio liquidando la deuda si ha sido requerido de pago dos meses antes (en lugar de cuatro, como previamente contemplaba la ley) de la presentación de la demanda.
La intención del legislador es dotar a los operadores jurídicos, en particular a los jueces, de mecanismos que incrementen la celeridad y eficacia de las reclamaciones judiciales instadas por los propietarios para recuperar la posesión de sus pisos, y de este modo ampliar y lubricar el mercado de viviendas de alquiler.
Se plantea así, en la práctica, un conflicto de intereses entre el lógico deseo del propietario de obtener el máximo rendimiento a su vivienda y el legítimo derecho del arrendatario a habitar en la misma sin mayores sobresaltos.
Ante esta tesitura, los tribunales deberán emplear los nuevos instrumentos legislativos para imprimir rapidez a los procesos, pero sin olvidar que tienen también a su alcance otros mecanismos legales, como son la prohibición del abuso de derecho y el uso de la equidad en la interpretación de las normas (recogidos en los añejos artículos 7 y 3 del Código Civil) que pueden impedir una aplicación mecánica, antisocial y, por ende, deshumanizada, de las leyes.
Ángel Barquero Soriano es miembro del despacho Cuatrecasas Abogados.
