REALOJO POR OBRAS. 'Vivo en una casa de alquiler de renta antigua desde 1972. La casa está en el centro de la ciudad y tiene más de 100 años de antigüedad. Ahora la van a vender a un constructor para edificar una nueva construcción.'

'El propietario me ofrece una casa de alquiler a las afueras de la ciudad mientras duren las obras o bien una opción económica. ¿Qué cantidad me darían teniendo en cuenta que aducen que el importe depende del potencial número de años que me quedan por vivir? Tengo 72.'

La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos concede a los arrendatarios de viviendas un derecho de prórroga legal, pero en su artículo 62 inciso 2º dispone que el inquilino no tendrá derecho a la prórroga cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra.

El artículo 81 de esa Ley ordena que los inquilinos que deseen instalarse en el inmueble reedificado suscribirán con el arrendador un documento que detalle la extensión superficial de las casas que ocupen, el número de éstas que existan en el inmueble y un domicilio.

Los inquilinos del edificio derruido tienen el derecho de retorno, pero si el edificio tiene más de 100 años y sus condiciones hacen necesarias su renovación, el inquilino que no quiera volver al edificio tendrá derecho a una indemnización no inferior a 10 anualidades de renta revalorizada o a que el arrendador ponga a su disposición una casa en renta adecuada a sus posibilidades económicas, en la misma población, o bien que se les reserve, para ocuparlas en arrendamiento en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.

USO DE PATIO. 'El dueño del bar que constituye el bajo de mi comunidad ocupa desde hace años parte del patio interior de la finca, cubriéndolo y uniéndolo a su local. El presidente de la comunidad nos ha entregado una copia de un documento privado de 1978, en el que se autoriza el uso del patio a título personal al propietario del local.'

'¿Qué podemos hacer para que quede constancia de que se trata de un uso que en ningún caso puede derivar en apropiación?'

El patio de las casas constituidas en régimen de propiedad horizontal es un elemento común (art. 396 del Código Civil), por tanto, no se puede alterar, según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien éste admite que, por acuerdo unánime de la junta, se pueden realizar modificaciones (art. 17.1º).

El presidente de la comunidad no puede autorizar por sí solo la utilización exclusiva de los elementos comunes, como lo hizo al firmar el contrato de 1978. Entendemos que ese documento, vigente por tantos años, puede considerarse convalidado por la prescripción del artículo 1964 del Código Civil. Ahora bien, la autorización se concede con carácter personal, por cuyo motivo no le permite ceder a terceros ese derecho, y como es una autorización en precario, no adquiere la propiedad cualquiera que sea el tiempo que la disfrute.

TERRAZA. 'Vivo en un primer piso que tiene el acceso a una terraza comunitaria, mediante una puerta desde la cocina de mi vivienda. Unos vecinos tienen el propósito de compartir dicha terraza, modificando la ventana por una puerta. ¿Se puede modificar la fachada comunitaria sin el permiso de los vecinos?'

Las terrazas y fachadas de las casas en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes de dichas casas por estar incluidas expresamente en la relación de tales elementos que hace el artículo 396 del Código Civil.

Por ello, no se pueden realizar alteraciones en los mismos, salvo que esa modificación sea consentida por los demás propietarios, manifestada mediante acuerdo unánime de la junta, (art. 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal), computándose como votos favorables los de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia al secretario de la comunidad en 30 días naturales. Por tanto, para sustituir las ventanas por puertas hace falta el consentimiento de todos los propietarios.