JESÚS ARAMENDÍA PARDO
Para la financiación del sector inmobiliario en España, tanto para el promotor como para el comprador final, ha tenido una importancia decisiva la configuración del mercado hipotecario en los términos en que se regula en la Ley 2/1981, de 25 de marzo. Según la citada Ley, el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 70% del valor de tasación del inmueble o del 80% en el caso de viviendas. El Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que desarrolla determinados aspectos de la Ley, establece ya la necesidad de la tasación previa de los bienes inmuebles sobre los que recaiga la hipoteca y los criterios fundamentales de tasación. También establece los requisitos requeridos para los servicios de tasación de las entidades financieras y para las entidades especializadas. Desde entonces se ha iniciado el desarrollo de las sociedades de tasación en España que, en la actualidad, realizan la práctica totalidad de las tasaciones para el mercado hipotecario.
Estas sociedades, algunas con delegaciones y tasadores en todo el Estado, son conocidas por los que alguna vez han requerido sus servicios y también porque han contribuido a un mayor conocimiento del sector inmobiliario con sus boletines informativos y, sobre todo, con sus informes anuales sobre la evolución de los precios, cuya repercusión en los medios es cada vez mayor. Para la elaboración de tasaciones para el mercado hipotecario, además de los criterios derivados del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, se dictó la Orden de 28 de julio de 1989 sobre Valoración de Bienes en el Mercado Hipotecario y después la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas Entidades Financieras.
Crecimiento de precios
Esta última Orden ha estado vigente hasta el 9 de octubre del pasado año 2003 y, en la tasación de viviendas terminadas que no fueran protegidas, el valor de tasación se asimilaba al valor de mercado, coincidiendo este criterio con el ciclo alcista más prolongado en los precios de las casas. Durante este ciclo, el crecimiento de los precios ha sido sostenido en la totalidad de las provincias españolas, con las inevitables diferencias y, quizá por ello, se ha generado una dinámica caracterizada por la pérdida de la prudencia y, en algún caso, del rigor en el estudio de mercado de inmuebles realmente comparables, llegando en ocasiones el valor de tasación a superar el valor real de realización o de venta efectiva en el mercado de los inmuebles.
Esta situación ha propiciado algunas tasaciones a la carta y un margen mayor de financiación para el adquiriente, reduciendo los márgenes de seguridad del mercado hipotecario e incorporando al valor de tasación elementos puramente especulativos. En este contexto ha crecido el endeudamiento, se han superado los ratios de solvencia recomendados y se han aumentado los plazos de amortización, aunque a partir de 15 años los intereses se incrementan y la cuota no se reduce de modo significativo. En la Orden Eco/805/2003, vigente desde el 9 de octubre de 2003, se pretende diferenciar el valor de mercado (en un momento del tiempo) del valor hipotecario (sostenible en el tiempo).
Mero trámite
Para las viviendas libres terminadas se trata de calcular el valor de mercado por el método de comparación con los valores que alcanzan viviendas realmente comparables del área homogénea para luego realizar un ajuste en función de la volatilidad de los precios del segmento analizado, que puede llegar hasta el 15%. En consecuencia, a partir de ahora puede el valor de tasación ser inferior al valor de mercado en el momento de su realización, en algún caso hasta un 15%, y, por tanto, se pueden producir problemas de financiación para el adquirente.
Durante estos años se ha reducido la importancia de la tasación hasta convertirse en un mero trámite obligado para obtener la financiación y en el nuevo marco legal sólo queda recomendar a los demandantes de financiación que se solicite con mayor anticipación ya que las comprobaciones que incluye y la opinión de valor constituyen un asesoramiento técnico siempre rentable en el momento de tomar una decisión tan importante como adquirir una vivienda. Por último, hay que recordar que si el valor de tasación no alcanza el valor que estamos dispuestos a pagar, lo problemático es que el tasador tenga razón y no que tengamos una mayor dificultad de financiación.
Jesús Aramendía es arquitecto, agente de la Propiedad Inmobiliaria, colaborador independiente de Sociedad de Tasación y Master en Dirección de Empresas Constructoras.
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