Imagen de archivo de terrenos urbanizables en el PAU de Carabanchel, en Madrid. / JAIME VILLANUEVA

Las cesiones de aprovechamientos urbanos a los ayuntamientos han regresado a la agenda de la actualidad inmobiliaria. Todo, como consecuencia de unas declaraciones del presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Francisco Vázquez, en las que ha propuesto incrementar el porcentaje máximo de esas cesiones del 10% al 15% a cambio de que la Administración se comprometa a promover viviendas protegidas en ellas.

La idea de Vázquez ha despertado muchas voces que también creen que el sistema de cesiones de suelo debe ser modificado... aunque ninguna de ellas coincide con la solución que ofrece la federación.

Empezando por los empresarios promotores, que han declarado su oposición formal hacia una propuesta que, en su opinión, encarecería el precio de la vivienda, defendiendo una reducción de las cesiones, a las que consideran «un impuesto encubierto».

Su criterio es compartido por otros analistas que estiman que la propuesta de Vázquez es «regresiva» socialmente, ya que cualquiera de sus posibles efectos dificulta el acceso a la vivienda de los ciudadanos porque obliga a los promotores a repercutir esos costes en el precio final de las casas. El compromiso de los municipios de dirigir esos aprovechamientos a la promoción de viviendas protegidas es, de acuerdo con esta visión, «un mal menor» que servirá sólo para que una minoría de beneficiarios pueda acceder a una vivienda a costa del esfuerzo del resto de ciudadanos.

Desde otras posiciones también se pone en duda la propuesta de Vázquez y se defiende la necesidad de flexibilizar y racionalizar el sistema de cesiones. Lo más sensato, según esta segunda hipótesis, no es ampliar el actual porcentaje, sino establecer un baremo progresivo que permita gravar más las actuaciones urbanísticas en las que las plusvalías sean más altas.

Un modelo que, según cuentan sus defensores, no tiene nada de extraño dentro del funcionamiento habitual del mercado. Los convenios de suelo, como el de la Ciudad Deportiva del Real Madrid -donde los propietarios cedieron un alto porcentaje de los aprovechamientos a la Administración-, son un ejemplo de ello.

El Gobierno, mientras, no se ha terminado de pronunciar sobre la propuesta de Vázquez. Aunque algunos miembros del Ministerio de Vivienda ya han anunciado que ese incremento no se incluirá en el Plan de Choque que el Gobierno presentará antes de fin de mes, nadie descarta que el Plan de Vivienda 2005-2008 sí tenga cabida para la propuesta de Vázquez.

«La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».

Esta frase, incluida en el artículo 47 de la Constitución Española, da cobertura '' a uno de los aspectos más polémicos del actual ordenamiento español en materia inmobiliaria: la cesión obligatoria y gratuita a las administraciones locales del 10% de los aprovechamientos urbanísticos de cualquier operación inmobiliaria.

Una práctica que ha vuelto a la actualidad después de la entrevista que mantuvo Francisco Vázquez, presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y alcalde de A Coruña, con el ministro de Economía, Pedro Solbes, en la que Vázquez propuso incrementar el porcentaje máximo de cesión hasta el 15% del total.

Suficiente para que los empresarios del sector levantaran la voz contra una política que consideran «un impuesto encubierto» que encarece en un 11% el precio de la vivienda, según las cuentas de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). «Si lo que buscan es abaratar la vivienda, se encontrarán con el efecto contrario», declaró Manuel Martí, presidente de la patronal, cuando conoció la propuesta de Vázquez.

Pero esta vez los promotores no están solos. Expertos en el mercado inmobiliario con diferentes procedencias y posiciones han coincidido en la inoportunidad de los planes del alcalde coruñés y han descartado el incremento de la cesión de aprovechamientos como una herramienta efectiva.

Incluso entre los expertos que colaboraron con el PSOE en la elaboración de su programa electoral de Vivienda hay dudas sobre la cesión de suelo. «Es más importante el tanto que el ciento», explica Gerardo Roger, profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de Valencia. «Establecer un porcentaje fijo no tiene sentido si hay suelos mucho más caros que otros».

«Es más sensato», continúa Roger, «medir la rentabilidad económica de cada operación y aplicar cesiones mayores o menores en función de cuál sea la plusvalía que se genere. Habría que establecer porcentajes variables según un principio de progresividad».

Roger cree que su visión del problema no tiene nada de nuevo para el mercado. «La figura del convenio urbanístico lo demuestra. Por ejemplo, en la Ciudad Deportiva del Real Madrid. En ese caso, y en muchos más, los propietarios comprendieron que la cesión de suelo era asumible».

Todo, con la condición de que los aprovechamientos se dirijan «a la promoción de viviendas protegidas o de precio tasado, porque eso es también lo que exige el artículo 47 de la Constitución. Si se cumple esa condición, lo que es una falacia es cuestionar la legitimidad de las cesiones por el uso que se haga de ellas».

Ésta es, precisamente, la posición que sostiene Gregorio Izquierdo, director de análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE): «Las cesiones son una medida claramente regresiva, tanto si se considera que su efecto es el de obligar a los promotores a repercutir estas cesiones en el precio de venta de las viviendas como si se cree que su efecto es el de recortar los márgenes de beneficio de los promotores», explica.

«En ese caso», prosigue Izquierdo, «lo que se consigue es hacer más pequeña la oferta, y eso, en un mercado con una demanda más o menos rígida, significa incrementar los precios».

En este contexto, el director del IEE cree que el compromiso de dirigir esos aprovechamientos cedidos a la promoción de viviendas protegidas sólo es un mal menor. «El problema sigue existiendo porque lo que se logra es crear un mercado fragmentado en el que el acceso a la vivienda de unos es más fácil a costa del esfuerzo de los demás».

«Lo aconsejable», concluye Izquierdo, «no es subir el porcentaje de cesiones, sino reducirlo o eliminarlo si se quiere facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos y no la financiación municipal». El mismo derecho, al fin y al cabo, que reconoce el artículo 47 de la Constitución.