El presidente de los promotores madrileños, en su despacho. / PEDRO CARRERO

El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Rafael Santamaría, sabe bien lo que dice y cómo lo dice. Sin amilanarse ante ninguna pregunta, el representante de los empresarios madrileños del sector sobrevuela el mercado inmobiliario y deja 'recados' para las respectivas Administraciones.

Pregunta.- Hay pocos sectores tan atomizados como el inmobiliario...

Respuesta.- El gran volumen de inversión que necesita el mercado inmobiliario produce, en cierta medida, esta situación. Efectivamente, hay 42.000 empresas censadas, pero sólo 4.500 están activas. A pesar de ello, 4.500 son muchas compañías y tocan, cada una de ellas, a muy poca cuota de mercado.

P.- ¿Cómo es la salud del sector?

R.- El sector, en este momento, pasa por unos meses de expectación. Está esperando a todos los niveles, tanto estatal, como autonómico como municipal, una serie de medidas que son las que van a dictar el futuro de los próximos años. En el plano estatal, aguardamos el Plan de Vivienda; desde el punto de vista comunitario, por dónde va ir el urbanismo a través de la futura Ley del Suelo; y, desde el prisma municipal, cuándo van a salir las bolsas de suelo que le quedan a Madrid.

P.- La escalada de precios, ¿cómo está afectando al sector?

R.- Las subidas tan importantes que ha habido en los últimos años en el precio de la vivienda y que se están manteniendo, con algunas décimas de diferencia, en el presente año lo que hacen es encarecer mucho el precio de la vivienda libre y situarla, poco a poco, fuera del alcance de compra de muchos ciudadanos. Por tanto, cada vez son mayores los riesgos que tiene que asumir el promotor inmobiliario.

P.- ¿Se prepara la gran criba en el sector promotor?

R.- En el sector entran en momentos de bonanza empresas que, cuando llegan los malos tiempos, no se mantienen. Lo único bueno que tienen las crisis en el sector inmobiliario es que descubren a las empresas oportunistas que sólo han entrado por las subidas rápidas. El futuro pasa por el volumen, por las alianzas estratégicas para la adquisición de suelo y, en las cotizadas, por las compras y las fusiones.

P.- ¿Por dónde pasa la estabilidad?

R.- La estabilidad de nuestra actividad pasa porque la subida del precio de la vivienda libre fuera más pequeña y más estable en el tiempo. Es decir, uno o dos puntos por encima de la inflación. Esto se consigue adecuando la demanda, que todavía es potente, a una oferta que es escasa, de tal forma que haya un mayor equilibrio y pueda haber una subida más lineal.

P.- ¿Cuáles son las asignaturas pendientes?

R.- Desde el punto de vista empresarial, el sector tiene que aprender a diversificarse más. Las grandes sociedades llevan ya tiempo haciéndolo, las medianas están comenzando a hacerlo y creo que debe diversificarse todo el mundo. Las distintas clases de tipologías inmobiliarias, no pensemos sólo en la vivienda, sino también en terciario, hacen aconsejable que el volumen de negocio y la cuenta de resultados de la empresa no dependan sólo de un producto o de un área geográfica. Hay que diversificarse por productos, por zonas geográficas y por tiempo.

P.- ¿Cuáles son sus demandas?

R.- En general, desde el punto de vista del urbanismo, la agilización de los procesos y de la tramitación de los planes sectoriales y la utilización de las nuevas tecnologías que están al alcance de todos, como la firma electrónica o la comunicación en la Red entre Administración y administrado.

P.- Todo el mundo habla de un hipotético cambio de ciclo...

R.- Nosotros no lo vemos como un cambio de ciclo, sino como una moderación en la subida de los precios de la vivienda. Además, es deseable, porque este mercado no puede basarse en que durante cinco o seis años se incremente el precio de la vivienda en dos dígitos altos y después haya otros cuatro o cinco años en que no suba. Eso no es mercado de vivienda y no debería serlo nunca. Tenemos que tender hacia un incremento más moderado y más lineal.

P.- La mayoría de las empresas de su sector, cuando hablan de cambio de ciclo, cuentan que el factor crítico será la cartera de suelo...

P.- Si llega un momento en el cual los precios de la vivienda hacen que la demanda no pueda comprar casas, sólo sobrevivirán las empresas cuya cartera de suelo haya estado suficientemente diversificada en producto y en tiempo como para buscar mercados alternativos o más baratos.

P.- ¿Es deseable una liberalización total del suelo?

R.- Es necesaria una liberalización total del suelo, pero acompañada de una vertebración del territorio. No vale para nada liberalizar y decir que se pueden hacer planes urbanísticos en cualquier parte del territorio si a ese punto no se puede llegar a través de una carretera o no tiene colegios o centros sociales...

P.- Últimamente, parece que las administraciones se han lanzado a una carrera para ver quién soluciona el tema de la vivienda, sin embargo, entre unas y otras se 'ponen zancadillas', evitando así dar solución a lo realmente importante... ¿Qué es lo que pasa?

R.- La razón fundamental de esta situación es que se usa la política de vivienda y urbanismo como arma política, en vez de considerar que el problema de la vivienda y del mercado inmobiliario es una primera necesidad de la sociedad que tiene que estar por encima de los intereses de partido.

P.- ¿Cómo ve los planes del Gobierno de Rodríguez Zapatero?

R.- Asprima tendrá que opinar cuando sean efectivos los planes de actuación del Gobierno. No estamos de acuerdo con algunas de las cosas que hasta ahora se han comentado. Por ejemplo, ese deseo, que ya se ha dicho que no se va a hacer por lo menos en este primer plan de actuación, aunque han dejado la puerta abierta para que se pueda hacer en el futuro, de aumentar el tanto por ciento de cesión obligatoria de suelo en favor de los ayuntamientos del 10% al 15%. Eso produciría un encarecimiento directo sobre la vivienda libre de al menos 12.000 euros por casa.

R.- ¿Se anima a sugerirle algo a la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, o a su homólogo en la Comunidad de Madrid, Mariano Zabía?

P.- A la ministra nos gustaría decirle que, ya que una de sus preocupaciones, que es la de todos y que nosotros también compartimos, es solucionar el tema de la vivienda protegida, debería considerar que el único camino es aumentar los precios máximos de venta de VPO. La animo también a que cree una figura intermedia entre VPO y vivienda libre, porque hay una gran bolsa de compradores que, sin ser adquirentes naturales de la primera tipología, no pueden alcanzar los precios de la segunda.

En cuanto a Zabía, le diría que saque la Ley del Suelo lo antes posible, porque es el marco de actuación y, mientras no se conozca, las inversiones a largo plazo están ahí expectantes y no se toman decisiones a medio plazo. Hay que saber cuáles son las reglas del suelo para que las empresas nos posicionemos.

P.- Usted reclama un aumento del 25% del precio del módulo de VPO, ¿provocaría esta hipotética subida una mayor entrada de promotores y que se pusiera coto al fraude?

P.- Las dos cosas. En el momento en que los precios máximos de venta den unas rentabilidades, aunque sean mínimas, el promotor entrará inmediatamente. Esta medida tiene también el efecto de disuadir el fraude en la vivienda protegida. Pero necesita de alguna medida más, como que no se le pueda vender al comprador de VPO una parte indivisa o que desaparezcan las cuotas de entrada o las derramas extraordinarias.