Periódicamente, desde posiciones políticas distintas, se plantea la penalización de las numerosas viviendas vacías como solución a los agudos problemas de acceso a la vivienda. El censo del año 2001 establece que en Madrid existían 306.556 viviendas vacías, un 40% más que 10 años antes. Aparentemente un gran escándalo en una ciudad en la que acceder a una vivienda representa un serio problema para muchos de sus habitantes. Pero el problema es que bajo esa acepción de viviendas vacías existe tal variedad de situaciones que resulta difícil hablar de ellas como algo unitario.

Para profundizar en el conocimiento de esas viviendas se han llevado a cabo investigaciones en algunas ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Murcia. En Enero de 1997, la Comunidad de Madrid realizó una encuesta que permitía avanzar algo en el conocimiento de esa situación. El resultado fue contundente, en la fecha de referencia del Padrón un 32% del total de las viviendas consideradas vacías en el Padrón de Habitantes de 1996 estaban ocupadas, lo que representaba una cantidad de 89.000 viviendas.

Naturalmente, la primera cuestión que se plantea es porque existía un error tan elevado en una operación censal que supone más del 4% de todas las viviendas de la comunidad. La explicación estaría tanto en la actitud de los usuarios de esas viviendas como en la forma como se realiza el censo. Una parte de esas viviendas falsamente vacías eran el alojamiento de una familia de dos miembros con ocupaciones que les mantienen fuera de su casa la mayor parte del día. Por más que los agentes censales volvieran a consultar, como era preceptivo, se encontraban que nadie respondía a sus requerimientos, con lo que se anotaba como vacía.

Pero también existe un rechazo por parte de algunos usuarios o propietarios de esas viviendas a declararlas como ocupadas, de todos es sabido que algunos caseros ofrecen una alternativa diferenciada a los inmigrantes alquilados: con empadronamiento o sin empadronamiento, cobrando alquileres diferentes en cada uno de los casos. Finalmente hay que considerar el frecuente deslizamiento de una condición de segunda residencia a otra de vivienda vacía. Resulta especialmente significativo que una de las proporciones más elevadas de viviendas vacías se dé precisamente en los distritos centrales de Madrid, en los que a su vez aumentan las viviendas secundarias, como en cualquier gran ciudad europea. Los habitantes de algunas de esas viviendas están censados en otro lugar, ya sea fuera de Madrid o en la periferia de la ciudad, con lo que esa vivienda secundaria puede aparecer fácilmente como vacía.

¿Pero qué pasaba con el resto de las viviendas consideradas vacías? El 39,6 % estaba en esa situación por la simple razón de que estaban ofertadas en venta o en alquiler en el momento del recuento padronal, lo que representaba el 4,9% del total del parque de viviendas de ese año. Es lo que se llama un vacío técnico, imprescindible para que funcione el mercado y que en ese caso no era demasiado elevado, si se lo compara con otras ciudades. La existencia de una cierta proporción de viviendas vacías es imprescindible para que pueda funcionar el mercado. Nadie se traslada al día siguiente de haber adquirido la casa, y con frecuencia incluso las viviendas en alquiler están vacías durante un periodo cuando cambian de inquilino. Es una proporción que puede variar según la situación del mercado, pero que siempre contribuirá a sumar un elevado número de viviendas al cómputo de las vacías.

Finalmente, un 28,6% de las consideradas vacías, estaban en esta situación y no eran ofertadas para la venta o el alquiler. Representa todavía una proporción considerable, pero su casuística era tan variada que resultaría difícil poder actuar sobre ellas. En un tercio no se consiguió saber por qué estaban vacías, ya que nadie supo o quiso dar cuenta de su estado y, en la cuarta parte, sólo se logró la manifestación de que eran motivos particulares. El resto, algo más de un tercio, se abría a una diversidad de situaciones entre la que predominaba el estar en obras, el ser una ruina o el estar en litigio.

Naturalmente las condiciones del parque residencial han cambiado de forma notable desde el momento que se realizó la encuesta hasta nuestros días. Algunos agentes inmobiliarios manifiestan que puede existir un 15% de adquisiciones con carácter puramente especulativo, lo que llevaría a explicar el aumento que se ha dado de este tipo de viviendas desde 1996 hasta la actualidad, pero hay que tener en cuenta también que una buena parte de esa inversión especulativa lo único que hace es retardar su entrada al mercado, ya que por lo general se han comprado en plano y se venden después de construidas, para recomenzar la operación con otra promoción.

Con esta situación no es de extrañar que el Ayuntamiento de Madrid tuviera que echarse atrás en su intento de fiscalizar las viviendas vacías con un impuesto extraordinario. La operación naufragaba, por la dificultad de definir claramente el estatuto de vivienda vacía sobre el que había que actuar. No se puede elevar un concepto censal a una situación fiscal sin más. Pero sobre todo, no se puede actuar de forma dura sobre una realidad compleja, cuyo contenido se desconoce, bajo el riesgo de crear situaciones injustas. Los incentivos fiscales o financieros pueden ayudar a disminuir el tiempo de retención de esas viviendas, e incluso pueden conseguir una cierta disminución de la proporción de las viviendas vacías, pero siempre queda la duda de si las realmente vacías son menos del 3% como sucedía el año 1996, y qué capacidad hay para inducir a los propietarios a alquilarlas si sus circunstancias son tan diversas. En vista de ello, parece aconsejable apostar por políticas que puedan tener resultados más seguros.

J. Leal Maldonado es catedrático de Sociología de la UCM.